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AKTUELLES

DIE KANZLEI IN GIEßEN

Aktuell: Immobilien- und Mietrecht

Baukostenzuschuss – sichere Investition auch in der Insolvenz?

19.10.2011 - von Dominic Döring

Baukostenzuschuss – was ist das überhaupt? Zur Überraschung - es gibt ein Baukostenzuschüsse-Rückerstattungsgesetz. Dieses Gesetz in seiner letzten Änderung vom 01.09.2001 ist schon recht alt.

Historisch ist die Entwicklung nach dem 2. Weltkrieg zu sehen, wo Wohnraum benötigt wurde, Geld aber knapp war. Damals sah der Gesetzgeber bereits Handlungsbedarf um sicherzustellen, dass Aufwendungen, die der Mieter im Vertrauen auf das Mietverhältnis auf das Mietobjekt unternimmt, seien es Eigenleistungen oder bauliche Veränderungen, die in Absprache mit dem Vermieter zunächst aus eigener Tasche verauslagt werden, nicht zu Lasten des Mieters verloren gehen.
Hintergrund ist der, dass Kraft Gesetz die meisten Aufwendungen durch Verarbeitung, Vermischung oder Verbindung mit dem Bauwerk Eigentum des Vermieters werden. Was also bezüglich der Wohnraummiete mit Baukostenzuschüssen passiert, die der Mieter im Vertrauen auf das Mietverhältnis auf eine Wohnung aufgrund vertraglicher Verpflichtung getan hat, ist im Baukostenzuschüsse-Rückerstattungsgesetz geregelt. Wichtig hier noch zu erwähnen ist die Frist von einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses. Nach dieser Zeit verjähren Ansprüche auf Rückerstattung.

Wesentlich bedeutendere Relevanz hat der Baukostenzuschuss bei gewerblichen Mietverhältnissen. Bei Errichtung oder Umbau einer Gewerbeimmobilie ist es die Regel, dass die Räumlichkeiten nach Wünschen und Kundenplänen angepasst werden. Gerade bei der Sanierung von Altbauten kommt es häufig vor, dass kleinere und mittelständige Bauträger als legitimes Mittel den Baukostenzuschuss wählen, um kostengünstig die liquiden Mittel für den bedarfsgerechten Ausbau des Mietobjektes zu erhalten. Der Baukostenzuschuss wird hier regelmäßig nicht wie im Sinne des oben benannten Gesetzes gewährt, sondern nur noch dem Namen nach. Regelmäßig wird der Zuschuss im Wege eines Darlehens dem Vermieters von dem Mieter gewährt.

Hierbei ergeben sich jedoch Risiken, die nach Möglichkeit abgesichert werden sollten. Es ist zunächst sicherzustellen, dass die finanziellen Mittel auf sachgerecht verwendet werden. Regelmäßig ist der Bauherr nicht in der Lage für das gewährte Darlehen, neben einem langfristigen Mietvertrag, weitere Sicherheiten zu stellen. Insbesondere Grundsicherheiten dürften rangmäßig und höhenmäßig von finanzierenden Banken bereits ausgeschöpft sein. Nun könnte man meinen, dass ein langfristiger Mietvertrag sicherstellt, dass Baukostenzuschüsse, sei es in Form von Darlehen oder auch anderen Regelungen, über die Jahre hinweg abgemietet werden könnten. Dies ist auch grundsätzlich der Fall.

Probleme entstehen allerdings, sollte der Bauherr insolvent werden. Im Falle der Insolvenz ist gerade nicht sichergestellt, dass hohe Baukostenzuschüsse die über einen längeren Zeitraum verteilt sind, auch noch abgemietet werden können.

Um hier keine finanziellen Risiken einzugehen, oder diese nach Möglichkeit zu reduzieren, empfiehlt es sich einen fachlich versierten Rechtsanwalt zur Ausgestaltung der Verträge hinzuzuziehen. Durch die Überschneidungen des Kredit- und Mietrechts empfiehlt sich eine Kanzlei, die in beiden Fachgebieten bewandert ist. Die hier zu entstehenden Beratungskosten sind regelmäßig gegenüber dem Ausfallrisiko zu vernachlässigen.

Gewerbemiete Mittelhessen - Ladenmietepreise

22.09.2011 - von Dominic Döring

http://www.giessener-anzeiger.de/lokales/stadt-giessen/nachrichten/11182986.htm

Mietpreisniveau - Studentenstadt Gießen

22.09.2011 - von Dominic Döring

http://www.business-on.de/muenchen/mietpreise-studentenstadt-muenchen-wohnung-leipzig-deutschlands-_id16296.html

Grundstückswertermittlung, Region Mittelhessen, BORIS

15.07.2011 - von Dominic Döring

http://www.hvbg.hessen.de/irj/HVBG_Internet?cid=f999b0a2f1ce812526fd89e2cd99ce00

[Link zu BORIS]

15.07.2011 - von Dominic Döring

http://www.region-mittelhessen.de/wirtschaft/standorte-in-mittelhessen/index.html

TelDaFax, was tun wenn der Netzbetreiber kündigt?

04.05.2011 - von Jörg Reich

In den letzten Wochen haben immer mehr Netzbetreiber TelDaFax die Durchleitungsverträge, sei es für Gas, sei es für Strom, aufgekündigt. Grund hierfür sind nach Angaben der Netzbetreiber zur Kündigung berechtigende Zahlungsrückstände seitens TelDaFax.

Für den Kunden von TelDaFax bedeutet das, dass der örtliche Versorger die Grundversorgung übernimmt. Dies geschieht automatisch, ohne dass der Kunde Angst haben muss, dass er ohne Strom oder ohne Gas dasteht.
Die Übernahme der Versorgung durch den örtlichen Anbieter stellt jedoch nicht zwangsläufig die Kündigung des Vertrages des Kunden mit TelDaFax dar. Hier ist es notwendig, dass der Kunde gegenüber TelDaFax eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grunde ausspricht und dee Zählerstand zum Zeitpunkt des Endes der Belieferung festhält. Relevant ist diese Kündigung für die Geltendmachung von Schadensersatz, zum Beispiel für die in Zukunft für die verbleibende Vertragslaufzeit höheren Strompreise, aber auch für die Geltendmachung eventueller vorausbezahlter Beträge für Stromkontingente.

Viele TelDaFax Kunden haben zu einem günstigen Preis im letzten Jahr oder Anfang dieses Jahres noch Stromkontingente von 2500 kWh oder mehr zu Preisen ab 375 € geordert und im Voraus bezahlt. Die Abrechnungsperiode, ab der dieses Stromkontingent aufgebraucht werden könnte, hat jedoch regelmäßig noch nicht oder gerade erst begonnen.

Aufgrund der unbekannten aber wohl nicht optimalen finanziellen Ausstattung von TelDaFax ist eine alsbaldige Geltendmachung noch bestehender Forderungen ratsam.

Verbraucherschutz, Energierecht: Verjährung einer Stromrechnung

25.03.2011 - von Dominic Döring

Warum die Stromrechnung einfach nicht „verjähren“ will

Es ist eine vieldiskutierte Frage im Netz, die scheinbar immer wieder über das BGB in die Sackgasse führt. Für den Beginn der sog. dreijährigen Verjährungsfrist nach § 199 Abs. 1 BGB ist es zunächst erforderlich, dass diese Forderung erst einmal entsteht. Die "Gegenleistung" (also hier die Geldzahlung für den gelieferten Strom durch den Verbraucher) muss zunächst einmal fällig sein. Wann sind üblicherweise Leistungen aus Verträgen fällig? Hier hat das inzwischen über 100 Jahre alte BGB die Antwort in § 271 BGB. Dabei setzt, so steht es auch gut „kommentiert“ im altbekannten und verbreiteten Handkommentar zum BGB "Palandt", die Fälligkeit einer Leistung nicht voraus, dass eine Rechnung erstellt wurde. Ausnahmen sind gesetzliche Sondervorschriften oder aber eine gesonderte Vereinbarung im Vertrag ("Kleingedrucktes").
Früher wurde die kryptisch klingende "Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Elektrizitätsversorgung von Tarifkunden" ("AVBEltV", gültig bis ca. 2005)) Vertragsbestandteil aller Stromlieferverträge – auch die Stromversorger machten in jedem Vertrag diese Regelung (eine Verordnung) mit zur Grundlage. Heute ist es die "Stromgrundversorgungsverordnung" ("StromGGV" http://www.gesetze-im-internet.de/stromgvv/ )

Dort heißt es in § 17 StromGGV, Absatz 1:
"…. Rechnungen und Abschläge werden zu dem vom Grundversorger angegebenen Zeitpunkt, frühestens jedoch zwei Wochen nach Zugang der Zahlungsaufforderung fällig…."

Der "alte" § 27 Abs. 1 der AVBEltV sagte, "…..dass die Entgeltforderung des Stromanbieters frühestens zwei Wochen nach Zugang der Zahlungsaufforderung fällig wird.
(Hierzu eine sinngemäße Entscheidung des Bundesgerichtshofes BGH NJW 1982, 930, 931)

Das bedeutet, einerseits: Es gibt eine Sonderregelung zur Fälligkeit, die steht in den besagten "Energieverordnungen".
Andererseits: Der Stromanbieter hat es in Händen, die Fälligkeit mit Erstellung der Rechnung zu "erzeugen". Erst dann, inklusive zweier Wochen, läuft überhaupt erst die vieldiskutierte Verjährung. Die gesetzliche Regelung in der Stromgrundversorgungsverordnung enthält damit auch eine Fälligkeitsregelung. Insofern besteht keine "Lücke", in Betrachtung des § 271 BGB, sondern eine gesetzliche Ausnahme. Ein Anspruch des einzelnen Verbrauchers, eine Rechnung früher zu verlangen, ist hingegen nicht ersichtlich.
Diese wenig verbraucherfreundliche Regelung ist sicher der Stromlobby zuzuschreiben, die bei Öffnung des deutschen Strommarktes dem Umstand Rechnung wollte, eine große Zahl von Verbrauchern zu versorgen und gleichzeitig ordentlich abrechnen zu können.

Dabei schleichen sich Versäumnisse und Rechenfehler ein, wie es auch vereinzelt bei Telekommunikationsunternehmen zu finden ist.

Etwas anderes mag gelten, wenn der Stromanbieter gewechselt wird.

Einen Internet-Artikel, der Sie über die Entwicklungen des Strommarktes in Deutschland in den letzten Jahre informiert finden Sie hier:

http://www.stromtip.de/rubrik/15742/0/Stromanbieter+in+Deutschland.htm

Wohnung tatsächlich kleiner als in Zeitungsanzeige - Minderung der Miete möglich

16.03.2011 - von Dominic Döring

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschied kürzlich (Az. VIII ZR 256/09) das ein Mieter einen Anspruch auf Mietminderung habe wenn in einer Wohnungsanzeige in einer Zeitung fälschlicherweise eine zu große Quadratmeterzahl für die Wohnfläche angegeben ist.

Dies soll insbesondere auch dann gelten wenn der Mietvertrag selbst keinerlei Angaben zur Wohnungsgröße fixiert.

Die Abweichung der Wohnungsgröße muss jedoch „erheblich“ sein.
Hierzu ist es erforderlich das die Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist als im Mietvertrag oder aber entsprechend in der Zeitungsannonce angegeben ist.

Für Vermieter bedeutet dieses Urteil dass sie sich auch an Institutionen und Beschreibungen genannten Zahlen und Quadratmeterangaben der Wohnfläche festhalten lassen müssen auch wenn später im Mietvertrag hiervon nichts mehr zu finden ist.

Selbst wenn im Mietvertrag eine Quadratmeterzahl angegeben ist, finden sich häufig Berechnungs- und Messfehler gerade bei Dachgeschosswohnungen wenn beispielsweise der Balkon falsch angerechnet wurden oder Dachschrägen nicht berücksichtigt wurden. Im Zweifel hilft dann nur ein „sauberes Aufmaß“ durch einen Mietsachverständigen den man beispielsweise über die lokale IHK vermittelt bekommt.

RA Döring - Mietrecht

Namens- und Praxisschilder nach Umzug?, Firmenschild und Reklameschild nach Ende der Mietzeit?

01.03.2011 - von Dominic Döring

Firmenschilder die auf Büroräume einer Praxis hinweisen nehmen eine Sonderstellung im Mietrecht ein. Bei Verlassen der Mieträumlichkeiten dürfen diese Reklameschilder eine Zeit lang mit entsprechendem Hinweis auf den Umzug hängen bleiben – auch über die eigentliche Mietzeit hinaus. In der Regel kann man von sechs Monaten als „angemessenen“ Zeitraum ausgehen.

Der Anspruch wird direkt aus dem Mietrecht hergeleitet. Es besteht ein verlängertes Gebrauchsrecht an der Fassade. Dieser Rechtsgedanke geht bereits auf die Rechtsprechung des Reichsgericht zurück und wird aktuell diskutiert ggf. in die Musterberufsordnung der Ärzte integriert zu werden.

Das Privileg der „freien Berufe“ also Ärzte, Anwälte, Architekten wird auch auf viele Gewerbetreibende anzuwenden sein, wobei dies Streitpotential birgt.

Bei einem neuen Mietvertrag über Gewerbe- oder Praxisräume sollte am Besten gleich bei der Vertragsgestaltung darauf geachtet werden, zum einen dieses Recht auf ein Praxisschild einzelvertraglich abzusichern und zeitlich auf ein Jahr zu verlängern, um Streit aus dem Wege zu gehen. Dann spielt die Zugehörigkeit zu einer bestimmten Berufsgruppe keine Rolle mehr.

Wichtig bei Ärzten ist, dass der Konkurrenzschutz vom Vermieter beachtet wird. Außerdem empfiehlt es sich gerade für Ärzte von ihrem, wenn auch sehr stringentem und geregeltem, Werberecht Gebrauch zu machen und die Patienten und Klienten auf den Ortswechsel zusätzlich per neutraler Info-Post hinzuweisen.

Sollte nur ein Geschäftspartner aus der Praxis wechseln, so gebietet meist der Berufs- und Standesrecht, dass hierauf außen an den Geschäftsräumen hinzuweisen ist.

Thema: Firmenschild nach Kündigung und Umzug, Vermieter entfernt ein Firmenschild

Was passiert mit dem Firmenschild nach dem Auszug aus dem Büro?

Rechtsanwälte Jörg Reich und Dominic Döring, Recht der freien Berufe/ Gewerberecht und Mietrecht, Gießen

Quellen:

Reichsgerichtsentscheidung, RGZ 161, 338 (Band 161, Seite 338, Jahr 1939)
Urteil vom OLG Düsseldorf, NJW 1988, Seite 2545;
Mietrechtskommentar, Schmidt-Futterer (dort Streyl), § 546, Rn. 42, Seiten 900-901;
BGB-Kommentar Palandt (dort Weidenkaff), 66. Aufl. (2007), § 546, Rn. 4 (Ende), Seite 760; einschräkend AG Essen Urteil v. 28. Nov. 2002, AZ 23 C 173/02

Fortbildung im gewerblichen Mietrecht (Oktober 2010)

01.11.2010 - von Dominic Döring

(Rechtsanwalt Dominic Döring)

Zertifikat:

Fortbildungszertifikat Rechtsanwalt Döring

Vorsicht: Kalte Räumung durch den Vermieter ist verbotene Selbsthilfe

23.07.2010 - von Dominic Döring

Bundesgerichtshof in Karlsruhe, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09

Quelle, Pressemitteilung:
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2010&Sort=3&nr=52646&anz=155&pos=7&Blank=1

Einem Vermieter ist es nicht gestattet, eigenmächtig und eben ohne einen Räumungstitel in den Händen zu halten, eine Wohnung zu leeren, die er für nunmehr unbewohnt hält, weil der Mieter offenbar verschwunden ist.
Der Vermieter muss zuvor einen entsprechenden Gerichtsbeschluss einholen.
Räumt der Vermieter dennoch – eigenmächtig -, dann trifft ihn einerseits eine besondere Obhutspflicht für die Gegenstände des (verschwundenen) Mieters, der jederzeit wieder in der Nähe seiner Wohnung auftauchen kann und andererseits macht er sich schadensersatzpflichtig.
Im vorliegenden Fall klagte der Mieter einer Wohnung gegen seinen Vermieter. Ab Februar 2005 war der Mieter für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt verschwunden und wurde sogar als vermisst gemeldet.
Da die Mietzahlungen für März und April 2005 noch offen waren, kündigte der Vermieter die Wohnung kurzerhand fristlos und nahm die Wohnung im Mai 2005 wieder eigenmächtig in Besitz. (Aufbruch der Schlösser).
Anschließend entsorgte er nach gut Dünken Teile der Einrichtung und Möbel, wiederum andere Gegenstände lagerte er nach eigener Wertschätzung ein.
Der Vermieter sah sich plötzlich einer Schadensersatzaufstellung von über 60.000 EUR konfrontiert und hatte vergessen die Gegenstände zu erfassen und zu protokollieren, womit er in Beweisnöte kam.
Der Bundesgerichtshof vertrat auch die Auffassung, dass der Vermieter in diesem Falle die Beweispflicht habe, was die Schäden angeht.
Darüber hinaus hätte die Vorinstanz prüfen müssen ob nicht nach pflichtgemäßem Ermessen eine Schätzung eines Mindestschadens möglich gewesen wäre.
Das war nicht geschehen.
Die Sache ist daher an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände getroffen werden können.

Hinweis:

Kein Vermieter sollte ohne Räumungstitel zu Werke gehen!

Der beste, wenn auch teuerste Weg, mit ca. 500 – 1.000 EUR je zu räumenden Zimmers, geht über einen zuständigen Gerichtsvollzieher (über das örtliche Amtsgericht zu erfragen).
Wer nach diesem BGH-Urteil trotzdem selbst räumt, sollte in jedem Falle „pingeligst“ eine Bestandsaufnahme der Einrichtung und Möbel vornehmen, mit Fotos, Zeugen, Videos und Listen vornehmen – um den späteren Anspruch abzuwehren, Antike Möbel seien zerstört worden und Ölgemälde fehlten.
Auf die Einrichtung und Möbel sollte anschließend aufgepasst werden, als seien es Antike Möbel (Obhutsplicht).

Winterdienst, die Streupflicht aus Sicht des Juristen, ein Prüfungsschema:

19.12.2009

1.) Vorliegen einer ?allgemeinen Glätte? (vereinzelte Glätte reicht nicht aus, hören sie den Wetterbericht)
2.) Dieser Umstand muss bewiesen werden, Bundesgerichtshof AZ: III ZR 225/08 (Fotos, Zeugen, Wetterbericht, Datenbanken)
3.) Besteht nach 1) und 2) die Streupflicht stellt sich die Frage,
4.) Wer hat die Streupflicht? Z.B. Städte, Gemeinden, Firmen und Privatpersonen, der sog. ?Grundstückseigentümer?, im bürgerlichen Sprachgebrauch auch ?Hausbesitzer? genannt, der Mieter gar selbst (er sollte auf jeden Fall in seinen Mietvertrag schauen, ob die Räumpflicht wirksam schriftlich auf ihn ?abgewälzt? wurde).
5.) Eng wird es, wenn der Streupflichtige seine Streupflicht vernachlässigt und dies durch, Fotos, oder Zeugen bewiesen werden kann.
6.) Vernachlässigt ist die ?Räum- und Streupflicht? wenn unter dem erforderlichen Maß gestreut wurde, die Frage ist also ?ob und inwieweit die Glättebildung Maßnahmen erfordert", dh. es müssen auch keine sinnlosen Maßnahmen getroffen werden, sondern nur solche die wenigstens ein Rutschen vermindern.
7.) Der Zeitpunkt ist nicht festgeschrieben, es kommt vielmehr auf die Umstände des Ortes an, ab wann mit Personen zu rechnen ist. Es gibt eben auch keine 24Stunden-rund-um-die-Uhr Streupflicht. Juristisch-präzise heißt es kurz: Die Räum- und Streupflicht ist auf den Umfang begrenzt, welcher "billige Rücksicht nach der Verkehrsauffassung" gebietet, so der Bundesgerichtshof in Entscheidung AZ VI ZR 155/70. Besondere Verhältnisse: Schneit es permanent ist auch diesem Umstand Rechnung zu tragen. Sind diese durch Eisregen entstanden, hat man nach Ende des Regens 40 min Zeit, besagt ein Urteil des OLG Schleswig Az.:11 U 14/00. Maßnahmen, also das Streuen und Räumen, sind bei nachlassender Wirkung alle drei Stunden zu wiederholen sagt das OLG München, 14.08.2008, Az.: 1 U 3329/08).
8.) Der heilige Sonntag: ?Nach ständiger Rechtsprechung beginnt die Streupflicht der Gemeinde an Sonn- und Feiertagen jedoch nicht vor 09.00 Uhr (vgl. OLG Köln, VersR 1997, 507 und OLG Hamm, VersR 1988, 693). Denn die innerhalb geschlossener Ortslagen für verkehrswichtige und gefährliche Stellen bestehende Streupflicht geht nicht soweit, dass die Fahrbahnen zu jeder Tages- und Nachtzeit von Glätte freigehalten werden müssen.?

9.) D.h. Gemeinden geben oft lokal geltende Satzungen aus, informieren sie sich bei Ihrer Stadt, Gemeinde, am besten bei Ordnungsamt. Öntliche Straße, morgens früh ab 7 (sobald die ersten zur Arbeit müssen, 4:45Uhr, schliddern sie leider oft auf eigene Gefahr, denn Sie wissen ja, dass nicht gestreut ist bis dahin) bis vielleicht ca. 20/21 Uhr abends, die letzten Anwälte, Wirtschaftsprüfer, Spätschichtler sind auf dem Heimweg. Gehen sie dann in die Gaststätte, Bistro, Kneipe, Kino, muss wegen dieser Personen dort wieder gestreut werden, von Gastwirt und Pächter. Der Fußweg zu Haustür, zur Klingel, zum Briefkasten oder zur Mülltonne müssen von 7 bis 20 Uhr frei sein, so ein Urteil des LG Köln, Az.: 1 S 3/94, dass den Immobilienbesitzern eine klare Regelung an die Hand gibt.

Der laufende Passant hat nun wiederum seinerseits die Gefahr zu erkennen und besonders vorsichtig zu sein (Bundesgerichtshof im Jahre 1967, AZ III ZR 216/67) (vorheriger Blick aus dem Fenster, Zuruf zu anderen Passanten sowie angleichen an die allgemeine Schrittgeschwindigkeit der anderen, sofern zu sehen)
Wie ist technisch korrekt zu räumen:1m-1,2m Breite, messen sie am besten genau nach!
Wer über die Wintertag in den Urlaub und zum Streuen und Räumen verpflichtet ist sollte sich auf jeden Fall um eine Vertretung bemühen, so das Oberlandesgericht Köln, AZ 26 U 44/94. Auch der Student, der ständig verhinderte Berufstätige oder ?häufig Abwesende Auslandsforscher? haben für ?Ersatz? zu sorgen, und sollten vielleicht schon vor dem Unterschreiben des Mietvertrages dies überdenken. Wer sich hier erkennt, findet Rat im Internet unter den Themen Räumdienst, Hausmeisterdienste, Grundstücks-Service.

Rechtsanwalt Dominic Döring ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein

Wohnung renoviert – ohne dazu verpflichtet zu sein? Mietrecht aktuell

25.08.2009

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofes waren Schönheitsreparaturen in der Vergangenheit ungerechtfertigt dem Mieter aufgebürdet, so dass der ehemalige Mieter unter Umständen seine Renovierungskosten von seinem Ex-Vermieter zurückfordern kann.

Ansatzpunkt ist hierbei die Frage, ob im Mietvertrag eine Endrenovierungsklausel vorhanden war und diese Klausel unwirksam ist.

Dies ist wohl nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei vielen älteren Mietverträgen der Fall.

Betroffene Mieter sollten jedenfalls ihren „alten“ Mietvertrag und die Abrechnungen prüfen. Die Betroffenen haben rückwirkend bis zum Jahr 2002 (Stand: 2009) nun die Möglichkeit ihre Ansprüche für ungerechtfertigte Renovierungsarbeiten- und Kosten geltend zu machen. Danach droht die Verjährung des Anspruchs.

Die vor dem Bundesgerichtshof verhandelten 9 EURO pro Quadratmeter sind jedoch nicht ohne weiteres als genereller Maßstab anzusehen. Hier kommt es darauf an, welche Arbeitsmittel genutzt wurden, wer gearbeitet hat und welche Materialkosten entstanden sind. Das Gericht kann eine Schätzung der erstattungsfähigen Kosten vornehmen.

Das ist auch die Besonderheit der neuerlichen Entscheidung, die schon auf Kritik gestoßen ist. Es kommt nicht auf die tatsächliche „Wertsteigerung“ beim Vermieter an, sondern auf die vom Mieter erbrachte Arbeitsleistung.
Zu berücksichtigen ist allerdings die Qualifikation des Renovierungsarbeiters.

In jedem Fall sollte ein alter Mietvertrag nicht so ohne weiteres nach dem Auszug im Altpapier landen. Anhand des Mietvertrages können versierte Rechtsanwälte schnell eine Einschätzung geben, ob aufgrund der Rechtsprechung ggf. Ersatzansprüche mit Erfolg gegen den Ex-Vermieter geltend gemacht werden können.

Rechtsanwalt Dominic Döring, Gießen, ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein

Mietrecht aktuell: bei fingierter Eigenbedarfskündigung droht Verpflichtung zum Schadensersatz, Rechtsanwältin Beate Wypchol, Gießen, informiert. (mehr...)

15.10.2007 - von Beate Wypchol

Vermieter machen sich schadensersatzpflichtig, wenn sie die Gründe, die zu einer Kündigung von Wohnraum berechtigen nur vorschieben. In einem Fall, den der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte, waren die Gründe des Vermieters eine Kündigung auszusprechen mit der Behauptung, dass Eigenbedarf bestünde, nur vorgeschoben.
Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. 75/2005:„Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bestätigt, daß ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen eines fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist.“
Die Beweislast dafür, dass der Vermieter keine lauteren Absichten hatte, liegen jedoch, wie so oft, beim Mieter.
Das Urteil im Volltext
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Schimmel - fristlose Kündigung ohne Abmahnung? Rechtsanwältin Beate Wypchol, Gießen, informiert: (mehr...)

09.08.2007 - von Beate Wypchol

Bevor eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach §§ 569 Abs. 1, 543 Abs. 1 BGB ausgesprochen werden kann, hat der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe zu setzen. So der BGH in seiner Entscheidung vom 18.04.2007 (AZ.: VIII ZR 182/06). In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall bemerkte die Mieterin in ihrer Wohnung Schimmelbefall an den Wänden und kündigte daraufhin den Mietvertrag fristlos unter Verweis auf die Gesundheitsgefährdung. Dies war vorschnell. Nach der Begründung der BGH-Richter sei eine solche Kündigung erst dann zulässig, wenn dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung der Schäden gewährt oder eine Abmahnung erteilt worden sei. Darüber hinaus könne eine tatsächliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelbefall von Wohnräumen in vielen Fällen nur durch ein medizinisches Gutachten geklärt werden.

Das Urteil
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Ärger mit der Schüssel geklärt – Rechtsanwältin Beate Wypchol, Gießen, informiert: (mehr...)

18.05.2007 - von Beate Wypchol

Der Bundesgerichtshof stärkt mit seiner neuen Entscheidung die Rechte von Mietern, die eine Satellitenschüssel aufstellen wollen. Nach Auffassung der Richter kann der Vermieter nicht generell das Anbringen von Parabolantennen untersagen.
Eine Klausel im Mietvertrag, nach der dies unter Hinweis auf einen vorhandenen Kabelanschluss ausnahmslos verboten wird, ist unwirksam.
Außerdem ist nunmehr das Aufstellen solcher Schüsseln auf dem eigenen Balkon generell erlaubt, wenn dadurch weder das Gebäude beschädigt noch der optische Eindruck nennenswert gestört wird. (Az VIII ZR 207/04 vom 16. Mai 2007).
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Schönheitsreparaturen - Mietrecht aktuell, Rechtsanwalt Jörg Reich, Gießen, informiert: (mehr...)

05.02.2007 - von Jörg Reich

„Schönheitsreparaturen“ neues Urteil des BGH lässt Vermieter bangen!

Kommt in einem Mietvertrag nicht deutlich zum Ausdruck, dass die gesetzten Fristen, innerhalb derer Schönheitsreparaturen auszuführen sind, flexibel sind, so sind die Klauseln über Schönheitsreparaturen nichtig.

Ebenso nichtig sind dann, die zumeist hiermit verbundenen Klauseln über anteilige Kostenübernahme bei nicht erreichen des Fristendes, z.B. an den Kosten für Malerarbeiten...
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Stadtwerke müssen Kalkulation für Energiepreise darlegen-Verbraucherschutzrecht aktuell, rechtsanwalt Edgar Zorn, Gießen, informiert: (mehr...)

05.02.2007 - von Edgar Zorn

Stadtwerke müssen Kalkulation für Energiepreise darlegen! OLG-Urteil im Volltext 7 U 194/04
Das OLG Karlsruhe hat das Urteil des LG Mannheim vom 16.08.2004 bestätigt. Die Zahlungsklage des Gasversorgers wurde abgewiesen, weil dieser nicht rechtzeitig und nicht umfangreich genug seine Preiskalkulation offen gelegt hatte.
Auch Stadtwerke müssen nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe ihre Preiskalkulation für Gas offen legen. ..
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