Wenn der Mieter Energie entnimmt

Strom: Sicherheit für Vermieter bestätigt, Energie zahlt der Mieter

Hat eine Wohnung einen fest zugeordneten Stromzähler und nimmt der Mieter Strom in Anspruch, liegt darin eine sog. „Realofferte“ an den Mieter durch den Versorger. Der Mieter nimmt damit das reale Angebot (an Strom durch die sog. Grundversorgung) konkludent an.

Er bekommt die Rechnung und ist Vertragspartner – nicht der Hauseigentümer.

BGH, Urteil vom 27.11.2019 – VIII ZR 165/18

Interessant: Das gleiche gilt für Elektrizität, Gas, Wasser und Fernwärme

Es kommt auch nicht darauf an, dass z.B. die Stadtwerke den Mieter auch (bereits) kennen.

Schon 2014 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Vermieter nicht für die Stromrechnung ihrer Mieter aufkommen müssen (Urt. v. 02.07.2014, Az. VIII ZR 316/13). Selbst dann nicht, wenn der Mieter selbst gar keinen schriftlichen Vertrag mit dem Anbieter abgeschlossen haben, aber schon Elektrizität verbrauchen.

Kreditkarte –  Hilfe, wenn bezahlte Leistungen nicht erbracht werden?

Das Internet ist oft ein Segen, manchmal ein Fluch. Einkaufen im Internet mit der Kreditkarte ist leicht aber nicht immer ungefährlich.

Auch andere Geschäfte und zunehmend auch vermeintliche Anlage- und Investitionsgeschäfte (z.B. Kryptowährung, Gold etc.) werden über das Internet mit der Kreditkarte bezahlt.

In den allermeisten Fällen funktioniert das reibungslos.

Ärgerlich wird es, wenn die gekaufte Ware nicht geliefert wird oder die bezahlte Leistung nicht erbracht wird.

Betrug

Besonders unangenehm wird es, wenn man über die Kreditkarte Investitionen getätigt hat, bei denen sich im Nachhinein herausstellt, dass man einem Betrug aufgesessen ist.

Chargeback

In solchen Fällen bietet der Einsatz der Kreditkarte einen gewissen Schutz. Dieser Schutz wird als vertragliche Leistungen seitens der Kreditkartenanbieter, z.B. Visa oder Mastercard, bereitgestellt.

Um in den Genuss diese Schutzes zu kommen, braucht man allerdings  Fachwissen und Erfahrung im Umgang mit dem sogenannten chargeback-Verfahren.

Nur ein Versuch

Regelmäßig lässt der Kreditkartenanbieter  nur einen Versuch zu, das verloren eingesetzte Geld wieder zurück zu erlangen.

Dementsprechend sind beim Ausbleiben von Leistungen oder dem Nichterhalt von Waren oder in Fällen des Betruges zwei Dinge besonders zu beachten:

So schnell wie möglich

Zum einen sollte so schnell wie möglich eine  Reklamation erfolgen. Regelmäßig bleiben hier für nur 120 Tage ab dem Tag der Transaktion.

Mit kompetenter Hilfe

Zum zweiten sollte man fachlich kompetente Hilfe für die Durchführung der Reklamation in Anspruch nehmen. Nicht selten hat es der Unterzeichner erlebt, dass Mandanten davon berichten, dass bei dem Versuch selbst die Reklamation durchzuführen, der Sachbearbeiter an dem Bankschalter angab, ein solches Verfahren gäbe es gar nicht.

Desweiteren sind die Vertragswerke und die penibel beschriebenen Einzelfälle mit entsprechenden Fall-Codes mehrere hundert Seiten stark und regelmäßig nur in Englisch verfasst, sodass ohne die entsprechende Erfahrung im Eigenstudium kaum ein erfolgsversprechendes Verfahren anzustoßen ist .

Wir helfen!

Wenn bei Ihrer Kreditkarte Belastung vorgenommen wurden, für die Sie keinen Gegenwert erhalten haben oder Sie Investitionen getätigt haben, die Sie nicht rückerstattet bekommen, sprechen Sie uns gerne und zeitnah an. Wir haben Kunden in vielen Fällen das verloren geglaubte Geld zurückholen können.

Hier finden Sie die aktuelle Fortbildung zum Thema DSGVO und Datenschutz für Herrn Döring [PDF]

Hier finden Sie die Teilnahmebescheinigung für das Seminar Know-How-Schutz im Betrieb, 2019 [PDF]

Know-How Schutz im Betrieb, arbeits- und wettbewerbsrechtliche Aspekte.

 

 

 

Brandschutz: Gewerbemieter und Vermieter sollten sich „vorher“ unterhalten.

Der Vermieter eines Gewerbemietobjekts ist dazu verpflichtet, dieses in einen der gewerblichen Nutzung entsprechenden Zweck zu versetzen. Dies gilt insbesonder für den Brandschutz. Dafür kommen Ihm Behörde, Branchenexperten, Ingenieure und die Feuerwehr zur Hilfe. Bei Neuvermietung gilt, dass die Brandschutzmaßnahmen anzupassen sind. Brandschutz ist eine Art Sicherheits- und Gesundheitsstandard.

Ändern sich die wissenschaftlichen Erkenntnisse und die Risikobeurteilung etwa durch verbesserte Messmethoden oder neue Forschungsergebnisse und führt das zu einer Verschärfung der Standards, so wird bei einer Verletzung der Mietgebrauch nicht mehr fehlerfrei gewährt unabhängig davon, ob die bei Errichtung des Gebäudes oder Abschluss des Mietvertrages gültigen Normen eingehalten wurden. Es kommt allein auf den geänderten Standard an“ (BayObLG, Zeitschrift ZMR 1999, Seite 751, und Zeitschrift NZM 1999, Seite 899; Lützenkirchen, AHB-Mietrecht, 6. Aufl., Seite 592, Rn. 31A)

Die damit verbundenen Kosten sind aber keine Betriebskosten. Sie können nicht einfach dem Mieter aufgebürdet werden. Auch nicht anteilig. Mieter und Vermieter können  aber eine separate Vereinbarung über die Kostenverteilung abschließen.

Bestimmte Umbauten oder Änderungen am Gewerbeobjekt bedürfen erneuten behördlichen Genehmigungen. Diese wird fast immer der gewerbetreibende Mieter selbst beantragen.

Die Genehmigungskosten gehen üblicherweise mit dem beantragenden Mieter. Die Umbaukosten teilen Vermieter und Mieter anschließend vielleicht durch Vereinbarung auf.

Es gibt auch Behörden, die bei bestimmten (gefährlichen) Nutzungen ein Gewerbe untersagen oder erhebliche Auflagen machen. Es kann kompliziert werden. Daran erkennt man, wie wichtig es ist diese Schritte im Vorfeld, also noch vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags zu klären. Vergisst wiederum der Mieter sein Gewerbe und seine Nutzungsart im Vertrag (oder am besten deutlich vorher) überhaupt zu erläutern, gehen Brandschutzmaßnahmen, Umbauten und Nachbesserungen wohl zu seinen Kosten und Lasten.

Geschäftsführer persönlich oder (nur) GmbH? Achten Sie auf eindeutige Vertragsgestaltung!

Ein GmbH-Geschäftsführer schließt einen Mietvertrag über Gewerberäume ab. Es kommt später zum Prozess. Der Vermieter nimmt den Geschäftsführer persönlich in Haftung. Der Geschäftsführer meint, nur die GmbH sei Mieterin geworden.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf muss den nicht eindeutigen Vertrag auslegen (§§ 133, 157 BGB).

Die Unterschrift des Geschäftsführers war mit einem Firmenstempel versehen. Das spricht für die GmbH. Im Vertrag selbst war der GF neben der GmbH als persönlich gesamtschuldnerisch Haftender aufgeführt. Dahinter jedoch wieder nur die Anschrift der Firma nicht des GF persönliche Anschrift. Zusätzlich stellte das Gericht darauf ab, das hier das Wort „Mieter“ statt „Mieterin“ verwendet wurde. Mieterin hätte wohl eher für die GmbH gestanden. Nach § 164 Abs. 2 BGB (Vorschriften über Vertretung) nahm das Gericht daher an, dass der GF der Firma neben der GmbH auch im eigenen Namen handel wollte und damit (zusätzliche) Vertragspartei des Mietvertrags geworden war.

Urteil des OLG Düsseldorf vom 10.10.1996; Az.: 10 U 247/95

Gerade im gewerblichen Mietrecht treffen immer unterschiedliche Haftungsvorstellungen bei Mieter und Vermieter aufeinander. RAe Jörg Reich und Dominic Döring aus der Kanzlei ZRWD aus Gießen beraten hierzu.

Beleidigung im Mietshaus:

Ein herzliches „Arschloch“ im Hausflur kann für den Mieter auch schon mal eine Kündigung nach sich ziehen. Erst recht das böse „F-Wort“ gegenüber einer Frau.

Dabei muss der Titel nicht einmal dem Vermieter selbst oder dem Nachbarn „verliehen“ werden.

Es reich schon wenn eine Mitarbeiterin eines Nachbarn Ziel der Beleidigung wird.

Der Vermieter kann das als nachhaltige Störung des Hausfriedens ansehen, befand aktuell das Amtsgericht Neuruppin (Az.: 43 C 61/18). Darüber berichtet die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin. Auch die Mitarbeiterin gilt als Teil der Hausgemeinschaft.

In dem verhandelten Fall hatte ein kleiner Hund des Mieters in den Hausflur uriniert. Die Mitarbeiterin eines Wohnungsnachbarn forderte den Hundehalter und Mitmieter auf, die Pfütze zu beseitigen.

Daraufhin beschimpfte der Mann die Frau mit beleidigenden Kraftausdrücken, u.a. dem an das weibliche Geschlecht gerichteten „F….Wortes“. Der Vermieter kündigte daraufhin den Mietvertrag und zwar fristlos. Richtig, entschied nun das Amtsgericht.

[Die Gerichtsentscheidung]

 

„Tätern“ ist nur zu raten sich sofort und ausdrücklich für die Wortwahl zu entschuldigen und dies ggf. schriftlich zu wiederholen, gerade wenn statt einer „Aussage gegen Aussage Situation“ mögliche Zeugen anwesend waren.

„Betroffene“ sollten ebenfalls sofort nach Zeugen suchen, ggf. sofort Mietverwaltung, Vermieter oder die Polizei informieren.

 

 

 

 

 

 

Hier finden Sie die aktuelle Fortbildungsbescheinigung für Frau RAin Beate Wypchol aus 2019 zum Thema „Familienrecht“ [PDF]

Klausel in Sparkassen- AGB über Bearbeitungsgebühr für Treuhandauftrag unwirksam.

In seiner Entscheidung vom 10.09 2019, Aktenzeichen XI ZR 7/19 entschied der Bundesgerichtshof über eine allgemeine Geschäftsbedingungen, verwendet von Sparkassen, die ein Bearbeitungsentgelt für Treuhandaufträge bei Ablösung eines Kunden Darlehens von 100 € vorsieht. Bei einem Bankgeschäft mit Verbrauchern ist eine solche Klausel unwirksam. Das Gericht gibt zur Begründung an, dass der Darlehensgeber, mithin die Bank, bei der Bestellung, bei der Verwaltung und der Verwertung von Sicherheiten regelmäßig eigene Vermögensinteressen wahrnimmt. Der damit verbundene Aufwand ist regelmäßig schon mit dem für das Darlehen zu zahlenden Zins abgegolten. Auch der Aufwand für die Freigabe der Sicherheit und damit die vertragsmäßige Abwicklung und Beendigung des Darlehensvertrages ist mit dem Darlehenszins abgegolten.

 

Kunden von Banken und Sparkassen, die in  dem Zeitraum von 2016 ab ein solches Entgelt gezahlt haben, können dieses von der Bank noch zurückverlangen. Für in 2016 gezahlte Beträge endet die Verjährungsfrist mit Ablauf des 31.12 2009. 

 

Wie bereits berichtet, hat das Landgericht Frankfurt in seiner Entscheidung vom 23.08 2009, Aktenzeichen 2-04 O 214/18,  in mehrfacher Hinsicht verbraucherfreundlich zu Gunsten der Käufer von Bäumen bei Sharrwood AG entschieden.

Zum einen stellt das Gericht klar, dass das angerufene deutsche Gericht international bzw örtlich zuständig war. Darüber hinaus kam das Gericht nach der Prüfung internationaler Abkommen zu dem Ergebnis, dass die im Rahmenvertrag getroffene Klausel zur Wahl schweizerischen Rechts nicht zur Abbedingung der Anwendung deutschen materiellen Rechts führt. 

“Auf Deutsch”: Das Gericht stellte fest, dass die Vorschriften zum Widerrufsrecht nach dem deutschen Recht zwingend sind und zu Lasten des Verbrauchers grundsätzlich nicht ab bedungen werden können. 

Dies hatte in dem, dem Landgericht Frankfurt zur Entscheidung liegenden Fall zur Folge, dass der Käufer von Bäumen von der Sharewood AG verlangen kann seinen Kaufpreis zu erstattet.

Diese Rechtsansicht wird auch vom Schweizer Staat gestützt. Wie wir bereits in dem vorherigen Artikel berichteten, weißt selbst der Schweizer Staat daraufhin, das Schweizer Unternehmen bei Fernabsatz nach Deutschland die deutschen Verbraucherschutzrechte zu wahren haben .

Nunmehr hat der Europäische Gerichtshof in einem Urteil entschieden, dass Verbrauchern aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union immer auch der Schutz des europäischen Mitgliedstaates zugute kommen soll, in dem der Verbraucher lebt, bzw die Leistung in Anspruch genommen hat, und zwar ungeachtet der Rechtswahl oder der Tatsache, dass das verkaufende Unternehmen seine Leistungen vom Ausland aus erbringt. 

Sie haben Fragen zu Ihrem Investment bei der Sharewood AG? Wir beraten Sie gerne. Fragen Sie nach unserer kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung.