Saubere Auflistung und Prüfung von Betriebskosten hilft – „sonstige Kosten beachten“!

Was im Wohnraum Bereich ein gewisses Dauerthema ist, kommt auch im Gewerberaummietrecht vor.

Welche Betriebskosten können eigentlich umgelegt werden?

Da Gewerbeobjekte teilweise ganz anders genutzt werden oder viel größer sind als Wohnungen ist das eine entscheidende Frage. Es geht meist um höhere Beträge.

Verweisen wir doch auf die BetriebskostenVO

Oft benennen Mieter – und Vermieterpartei nicht alle Kosten im Detail (Fleißarbeit, Aufwand), da sich hier schon Formulierungsschwierigkeiten und Streit anbahnt. Stattdessen wird pauschal auf die Betriebskostenverordnung verwiesen.

Zu den regelmäßig umlagefähigen Betriebskosten gehören z.B.: Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Entwässerung, Warmwasser, Beleuchtung, Personen- und Lastenaufzug, Heizungsversorgung, Schornsteinreinigung und der Hauswart.

Soweit mag das üblich und in Ordnung sein.

Punkt „Sonstiges“

Spätestens bei den sog. „sonstigen Betriebskosten“ muss die Mühe und Sorgfalt walten und eingeplant werden. Alles ist genau zu prüfen und zu benennen, da die Formulierung in § 2 Ziffern 17 BetrKV (Betriebskostenverordnung) zu allgemein formuliert ist und alleine nicht reicht. Der Mieter – auch der gewerbliche Mieter -muss erkennen können, was da auf ihn umgelegt werden soll.

Daneben ist zu prüfen, ob es überhaupt laufende Kosten sind, die konkret vereinbart werden durch exakte Auflistung, und es dürfen keine Verwaltungskosten oder Instandhaltung- und Instandsetzungskosten sein.

Details bitte

Für weitere Kosten lohnt sich daher eine detaillierte Aufstellung (siehe BGH Urt. v. 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03, das „sogenannte Dachrinnen-Urteil“, Zeitschrift WuM 2004, 290)

Zitat aus der Entscheidung:

https://www.jurion.de/urteile/bgh/2004-04-07/viii-zr-167_03/

Etwas anderes gilt jedoch für die „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Denn während der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im Einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 „sonstige Betriebskosten“ nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, dass nach § 546 BGB a.F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen (vgl. Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II. 2. b) und OLG Oldenburg, WuM 1995, 430, ebenso LG Osnabrück WuM 1995, 434, LG Hannover WuM 1991, 358; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O. Rdnr. 203 und 47; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für Gewerberaummiete OLG Celle, WuM 2000, 130 und LG Frankenthal, NZM 1999, 958)

 

 

Anwälte ZRWD aus Gießen beraten dazu im gewerblichen Mietrecht. Ihr Ansprechpartner ist dort Herr Rechtsanwalt Dominic Döring

5G Antennen werden geschätzt auf jedem zweiten Hausdach stehen, vermutete eine große Österreichische Zeitung bereits 2018. Der neue Mobilfunkstandart braucht einfach ein engmaschiger es Netz als seine Vorgänger.

Was ist bei Antennenstandorten zu beachten?

Kurz vorweg, Extra-Einnahmen, zusätzliches Geld für das Haus, Ärger mit den Nachbarn, Ärger mit den eigenen Mietern, Ärger mit den Miteigentümern?

Richtige Funkmasten auf offenem Feld stellen Provider miest dort auf, wo die Funkabdeckung am besten ist, bzw. wo eine Lücke im Funknetz geschlossen werden soll. Das überprüft der Provider, der Mobilfunkanbieter selbst. Wer vor Ort eine solche Anlage nicht haben möchte, schaut oft erstaunt, wenn plötzlich der Grundstücksnachbar den Deal macht und dort dem Anbieter erlaubt seinen Mast hinzustellen. Davon wissen heute einige Gemeinden aus Bayern aber auch Hessen zu berichten. Entbrannte erst Streit darüber, ob man einen Mobilfunkmast nun erlauben können und wolle, willigte schnell der Grundstücksnachbar ein und kassierte für den langjährigen Pacht- bzw. Mietvertrag eine gewisse Summe.

Daher gleich der Tipp: Sollten Sie, besser Ihr Grundstück auserwählt sein einen Mobilfunkmast zu beherbergen übertreiben Sie nicht mit Renditeerwartungen. Meist muss der Mast nicht Punktgenau auf Ihrem Grundstück stehen und der Mobilfunkanbieter hat aus unserer Wahrnehmung auch nur einen begrenzten Spielraum bei der Preisgestaltung seines Mobilfunknetzes.

Zurück in die Stadt oder Gemeinde, zurück zu 5G, zurück in einzelne Straßenzüge.

Eine kleinere Antenneneinheit wird ggf. weniger Pachterträge bringen und es stellt sich auch die Frage, ob auf eine „Straßenlaternen-Lösung“ zurückgegriffen wird. Bisher aber, so scheint es, werden die Dächer weiterhin Anlaufpunkt Nummer eins sein. In Ballungsgebieten kann also auch wegen der Notwendigkeit einer Netzabdeckung der Pachtertrag wieder größer sein, aber eben auch die Zahl der Mitbewerber, die Eigentümer der Nachbardächer.

Rechtliches?

Den baurechtlichen Aspekt übernimmt immer der Anbieter. Hier sind ihm mit Antennenmasten neuster Bauart, genormten Antennenanlagen und einem recht liberalem Landesbaurecht in Hessen (§63 HBO, Antennen bis 10m) für Antennen wenig Steine in den Weg gelegt. Der Aufbau erfolgt aus unserer Erfahrung routinemäßig mit Berücksichtigung des Gebäudes und Blitzschutzes.

Dabei wird der rechtliche Wunsch des Anbieters immer sein, die Anlage für lange Zeit fest zu betreiben, 10 Jahre sind üblich, ggf. mit langen Kündigungsfristen. Dazu wird er den Wunsch haben die eigentliche Antennen und die Sendeanlage währenddessen immer auf dem neusten Stand zu halten, jedenfalls halten zu können. Das Aussehen der Anlage mag sich also leicht verändern, über den Pachtzeitraum. Außerdem muss der Zugang regelmäßig möglich sein.

Versicherung?

Eine Absicherung des Vermieters durch Versicherungen, ob auf dem Acker oder auf dem Dach empfiehlt sich immer. Blitzschlag, Feuer oder auch Sturm sollten neuerdings mehr Beachtung finden und sich entsprechend auch im Gestattungs-/Pachtvertrag wiederfinden.

Der Hauseigentümer ist meist auch der Vermieter. Er tut gut daran unabhängig einer vertraglichen Zusicherung von Versicherungen auch seiner Gebäudeversicherung den Aufbau einer Mobilfunkantenne auf dem Hausdach anzuzeigen.

Wohnungseigentümergemeinschaften

Für eine WEG, eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat der BGH in 2014 entschieden, dass nicht mehr ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, vielmehr muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer getroffen werden (Az: BGH VZR 48/13).

Wer die Entscheidung ließt, stellt fest, dass hier der Aspekt der bauliche Veränderungen am Eigentum im Vordergrund steht. Dafür fordert der BGH ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme (untereinander). Immerhin wird das äußere Erscheinungsbild des WEG-Eigentums verändert und beeinträchtigt.

Deshalb werden Wohnungseigentümergemeinschaften als eher unsichere Verhandlungspartner vom Funkdienstanbieter wahrgenommen.

Wohnungsmieter

Die Mieter im Wohnhaus haben bisher wenig gegen eine Antennenanlage vorzubringen, seit der BGH in 2006 entschieden hat.

Entscheidend sei, dass die maßgeblichen Grenzwerte eingehalten würden, heißt es in dem Urteil.

Eine weiter gehende Schutzpflicht des Vermieters könne auch nicht daraus hergeleitet werden, dass die wissenschaftliche Diskussion über die Strahlungsrisiken noch nicht abgeschlossen sei. ( BGH VIII ZR 74/05 vom 15. März 2006)

Der BGH wies auch noch darauf hin, dass die jeweiligen Grenzwerte in der Bundesimmissionsschutzverordnung BImSchV auf übereinstimmenden Empfehlungen internationaler und nationaler Sachverständigengremien beruhe, unter anderem der Strahlenschutzkommission.

Diese Normen werden aber fortgeschrieben, also in Abständen immer wieder neu bewertet und weiterentwickelt.

Mieter haben damit eine Duldungspflicht. Etwas anderes ist bisher auch nicht für neue Antennen zu erkennen, aber das wird die Zukunft zeigen.

Wobei der Hauseigentümer bei der Vermarktung seines Gebäudes sicherlich berücksichtigen wird, wie viel ihm ein glücklicher Mieter wert sein mag.

Lesenswert:

https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/01439.htm

https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/netzausbau-so-machen-hausbesitzer-rendite-mit-5g-antennen/24457266.html

 

[Update:]

Aus Sorge, nicht genug private Standorte sichern zu können, werden auch öffentliche Gebäude eingeplant.

https://www.inside-handy.de/news/5g-netzausbau-soll-beschleunigt-werden-sagt-scheuer

 

Bei Vermarktungs- und Vertragsfragen um Antennenstandorte und Funkmasten und Gestattungsverträge in Hessen hilft Kanzlei ZRWD, Tel: 0641 202121 aus Gießen…..

Wenn es zu schön ist um wahr zu sein, dann stimmt etwas nicht. Dass etwas nicht stimmt, darüber entscheiden regelmäßig Gerichte. Gerichte überprüfen nämlich, ob die Angaben, die Autobanken und Leasinggesellschaften gegenüber ihren Kunden zum Widerruf machen, korrekt vollständig und richtig sind.

Oft stimmt hierbei etwas nicht. Dann ist es möglich den Kreditvertrag oder den Leasingvertrag durch einen Widerruf rückabzuwickeln.

Erstmals hat dies das  Kammergericht in Berlin in einem VW Fall entschieden und neulich erst das Landgericht München I in Bezug auf die Sixt Leasing SE.

Damit stehen grundsätzlich alle Autokreditverträge und alle Autoleasingverträge im privaten Bereich, also solche die von Verbrauchern abgeschlossen sind, in dem Zeitraum von 2010 bis Mitte 2016 auf dem Prüfstand. Auch wenn Sie Ihr Fahrzeug bereits zurückgegeben haben, können Sie noch in den allermeisten Fällen vom Widerruf profitieren.

Bei den Gerichten  wird unterschiedlich darüber entschieden, ob Kreditnehmer oder Leasingnehmer, die ab dem Jahre 2010 Verträge geschlossen haben, bei der Rückabwicklung zur Nutzungsentschädigung verpflichtet sind.

Sprich es stellt sich die Frage, ob man für die gefahrenen Kilometer eine Entschädigung an die Bank oder den Leasinggeber zahlen muss.

Bei Verträgen ab dem Jahre 2014 ist dies häufig nicht der Fall.

Dann wird es so schön und wahr, wie es die Überschrift verspricht, dass dann nachträglich Autofahren kostenfrei möglich wird.

In dem vom Landgericht München I, Aktenzeichen 10 O 743/18 entschiedenen Fall gegen die Sixt Leasing SE kam es so das der Leasingnehmer sämtliche für das Fahrzeug gezahlte Leasingraten und Sonderzahlungen zurückerstattet bekam und letztlich- durch den Widerruf – dieses Auto kostenlos nutzen konnte.

Selbst wenn eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, ist in vielen Fällen der Widerruf durchaus wirtschaftlich attraktiv und eine vierstellige Rückvergütungssumme realisierbar.

Ob auch Ihre Autofinanzierung oder Ihr Auto Leasingvertrag mit erheblichen finanziellen Vorteilen für Sie widerrufbar ist, überprüfen wir im Rahmen unserer kostenfreien Ersteinschätzung „Widerruf Autokredit/ Leasingvertrag“ für Sie.

Hierfür schicken Sie uns eine E-Mail oder nehmen telefonisch mit uns Kontakt auf. Wir benötigen eine Kopie Ihres Darlehens- oder Leasingvertrages nebst der allgemeinen Geschäftsbedingungen.

 

Auf vielfachen Wunsch sind wir ab sofort nachmittags wieder länger, bis 18:00 Uhr zu erreichen. Gerade nach dem Feierabend möchten viele Betroffene noch rechtliche Fragen klären lassen.

Gleichzeitig verweisen wir auf die immer mehr genutzte Möglichkeit, uns per Email anzufragen. Auch erste Anfragen genießen selbstverständlich den gleichen Geheimnisschutz, wie ein bereits laufendes Mandat. Den Emails können Anhänge und Fotos hinzugefügt werden. Wer keinen Scanner zur Hand hat, fotografiert seine Unterlagen sorgfältig aber bequem mit dem Handy ab und sendet sie an uns weiter.

Gewerbemietvertrag: Fantasievolle Aufzählungen – einfach alles reinschreiben?

Wie vereinbare ich Betriebskosten korrekt? Wie schreib ich das in den Gewerbemietvertrag und wo?

Während es sich die Vertragspartein meist einfach machen und bei den regelmäßigen Betriebskosten im Vertrag einfach auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen, stellt sich bei den sonstigen Betriebskosten hier die Detailfrage.

Was darf bei den Kosten rein? Was betrifft überhaupt das Gebäude/Objekt?

Oft finden wir Anwälte dann eine Lücke. Sonstige Betriebskosten fehlen, sind einfach nicht vereinbart worden, vielleicht weil es vergessen wurde.

Oft aber finden wir ganze Litaneien an fantasievollen Aufzählungen, einem Brainstorming gleichkommend, was dem Vermieter da so eingefallen ist.

„…Ich hab da mal sicherheitshalber alles reingeschrieben“

Vorsicht!

Sonstige Betriebskosten darf der Vermieter dem Mieter dann berechnen, wenn
diese Kosten überhaupt konkret vereinbart wurden, (saubere Aufzählung, Fleißarbeit)
es müssen laufende Kosten sein (Beispiel: einmalige Schädlingsbekämpfung scheidet aus)
die Kosten dürfen nicht unter § 1 Absatz 2 Betriebskostenverordnung fallen, d.h. übersetzt:
es dürfen eben keine Verwaltungskosten für das Gebäude sein
es dürfen keine Instandsetzung oder Instandhaltungskosten für das Gebäude sein

Und gerade zu den letzten beiden Punkten, aber auch zu einmaligen Kosten fischen wir Anwälte oft wieder einen Anteil an (falschen Betriebs-) kosten heraus, der dort nichts zu suchen hat.
Hinein darf:

  • Befüllung von Feuerlöschern
  • E-Check, also die Kontrolle der Elektroinstallationen

Raus müssen fast immer alle Kostenpositionen die nur vorbeugenden Charakter haben, z.B. Spülung von Leitungen

Rechtsanwälte ZRWD auf Gießen beraten zum Thema der sonstigen Betriebskosten im Gewerbemietrecht. Ansprechpartner für Sie ist Herr Rechtsanwalt Dominic Döring.

(Stand: 2.Q 2019)

Zum 01.01.2019 wurde die Düsseldorfer Tabelle geändert und mit ihr gelten neue Unterhaltssätze beim Kindesunterhalt und beim Ehegattenunterhalt. Ab dem 1. Juli 2019 wird es eine erneute Anpassung bei dem Kindesunterhalt wegen erhöhter Kindergeldbeträge geben:
Ab dem 1. Juli 2019 beträgt das Kindergeld für das erste und zweite Kind 204 EUR, für das dritte Kind 210 EUR und
ab dem vierten Kind 235 EUR.

Das gab das Oberlandesgericht Düsseldorf bekannt. Die neue Düsseldorfer Tabelle finden Sie hier.

Was ist die Düsseldorfer Tabelle?

Die Düsseldorfer Tabelle existiert seit 1962 und dient als Richtlinie zur Bemessung des Kindesunterhaltes, wenn die Kinder nicht mit den Eltern oder einem Elternteil zusammen leben. Die Tabelle wird vom Oberlandesgericht Düsseldorf herausgegeben in Abstimmung mit den anderen Oberlandesgerichten und dem deutschen Familiengerichtstag. Aus der Tabelle ergibt sich der Unterhaltsbedarf unter Berücksichtigung des Nettoeinkommens des Unterhaltspflichtigen und des Alters der Kinder. Sie wird regelmäßig aktualisiert, so dass die Höhe der Unterhaltsbeträge entsprechend angepasst wird.

Familienrecht ist für sich genommen eine komplexe Materie. Kommt es zu einer Ehescheidung und ist wenigstens einer der Eheleute an einem Unternehmen beteiligt, ist nicht nur das Familienrecht sondern wiederum auch das Gesellschaftsrecht zu berücksichtigen, jedenfalls beim Zugewinnausgleich.

Gegenstand der Betrachtung von Unternehmensbeteiligungen wird regelmäßig die Frage sein, welcher Wert für die Beteiligung bei dem Zugewinnausgleich anzusetzen ist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist regelmäßig zur Bewertung von Unternehmensbeteiligungen gemäß Paragraf 1376 Abs. 2 BGB der tatsächliche Verkehrswert einschließlich des Goodwills maßgeblich.

Das bedeutet auch, dass die aktuelle Ertragslage (Bestandteil der Verkehrswertberechnung) für die Wertberechnung des Zugewinns von Bedeutung ist.

Es liegt daher auf der Hand, dass Eheleute möglichst vor oder zu Beginn einer Ehe eine Regelung im Wege eines Ehevertrages schließen, die, wenn nicht generell Gütertrennung vereinbart werden soll, wenigstens im Wege einer so genannten modifizierten Zugewinnausgleichsregelung den Zugewinn von bestimmten Vermögenswerten des einen oder des anderen Ehepartners herausnimmt.

Ist dies nicht der Fall – und aufgrund der vorherrschenden Verhältnisse auch nicht mehr möglich – so kann gegebenenfalls gleichwohl eine Veränderung der gesellschaftsvertraglichen Regelung zu einem anderen, aus Sicht desjenigen, der die Unternehmensbeteiligung hält, wirtschaftlich günstigeren Ergebnis führen.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte in einem Fall, Beschluss vom 01.12.2015, Aktenzeichen II-1 UF 2/15, über einen solchen Fall zu entscheiden.

Der ausgleichsverpflichtete Ehepartner war als Wirtschaftsprüfer und Steuerberater an einer als GmbH geführten Kanzlei beteiligt, bei der er selbst als angestellter Geschäftsführer tätig war. Abweichend von dem oben genannten Grundsatz des Bundesgerichtshofes war aufgrund der gesellschaftsvertraglichen Regelung güterrechtlich nicht der Verkehrswert des Unternehmens, einschließlich stiller Reserven und des Goodwill anzusetzen. Der dem Streit zugrunde liegende Gesellschaftsvertrag sah, unter anderem, bezogen auf den GmbH-Geschäftsführer und Gesellschafter eine Abfindungsregelung vor, nach der der Gesellschafter bei seinem Ausscheiden lediglich das Saldo seines Eigenkapitalkontos, seines Verrechnungskontos und den Gewinnanteil für das laufende Geschäftsjahr als Abfindung erhalten sollte. Sämtliche Ansprüche auf die stillen Reserven oder den Goodwill der Kanzlei waren ausgeschlossen.

Das Gericht wertete demnach die Erträge aus der Beteiligung wie künftiges Arbeitseinkommen, welches nicht dem Zugewinnausgleich unterliegt.

In der Gesamtbetrachtung werteten die Richter die getroffenen Regelungen im Gesellschaftsvertrag so, dass die wirtschaftlichen Nutzungen des ausgleichspflichtigen Ehepartners in der GmbH nicht aus seiner Beteiligung entsprangen, sondern aus seiner Tätigkeit als angestellter Geschäftsführer. Entsprechend nahm das Gericht an, dass das Arbeitsverhältnis mit dem Unternehmen vom Charakter her einer Einkommensquelle glich und nicht – wie bei einer reinen gesellschaftsrechtlichen Beteiligung – einer Vermögensposition.

Die Einzelheiten der gesellschaftsrechtlichen Regelung im streitgegenständlichen Fall waren komplex. Das Beispiel soll zeigen, dass es durchaus Sinn macht, sich auch in Bezug auf die gesellschaftsrechtlichen Regelungen Gedanken um die mögliche Scheidung eines oder mehrerer Gesellschafter zu machen.

Diese Regelungen sind grundsätzlich unabhängig von dem Zugewinnausgleichsberechtigten umsetzbar und bedürfen dessen Zustimmung oder gar Kenntnis nicht.

 

Das Landesarbeitsgericht Frankfurt hat in seiner Entscheidung vom 25. April 2018, Aktenzeichen 6 Sa 1546/17 über das Vertragswerk zur Betriebsrente der Pfeiffer Vacuum GmbH, Ruhegeldvereinbarung von 1992 die darin enthaltene Klausel laut Paragraph 9 Witwen-/Witwenrente,  in der Gesamtschau mit Paragraph 7 Altersrente, als im Sinne des Paragraphen 10 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz sachlich nicht gerechtfertigt gewertet.

Die klagende Witwe erhielt damit vollumfänglich Recht. Pfeiffer Vacuum GmbH muss aus der Betriebsrentenverpflichtung ihr monatlich die Witwenrente zahlen, obwohl erst spät die Ehe mit dem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann eingegangen wurde.

Die Richter sahen es als erwiesen an, dass die Ruhegeldordnung 1992 eine unmittelbare Benachteiligung wegen des Alters bewirkt, die, wie schon erwähnt, keine sachliche Rechtfertigung im Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz findet.

Das Unternehmen stellte sich auf den Standpunkt, dass die in Paragraph 9  enthaltene Regelung, nach der eine Eheschließung des Betriebsangehörigen die nach Eintritt der Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit oder nach Vollendung des 60. Lebensjahres erfolgt, keinen Anspruch auf Witwen-/Witwerrente auslösen sollte.

Die Richter hielten diese Regelung allerdings für unangemessen. Nach der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts, Entscheidung vom 14. November 2017 zum Aktenzeichen 3 AZR 781/16,  hätte die Spätehenklausel an ein betriebsrentenrechtliches Strukturprinzip im Sinne der eigenen aufgestellten Ruhegeldordnung, dort an das Erreichen der Altersgrenze in Paragraph 7, mit Vollendung des 65 Lebensjahres anknüpfen müssen.

Hiervon abweichend sollte die Witwenversorgung bereits dann ausgeschlossen sein, wenn die Ehe nach Vollendung des 60 Lebensjahres eingegangen wurde.

Des Urteil fügen wir als PDF an. Betroffene Witwen sollten prüfen, ob nicht entgegen der Mitteilung der betriebsrentenverpflichteten Gesellschaft ein Anspruch auf Witwenrente besteht.

pfeiffer larbg

AG München v. 13.12.2018 – 418 C 18466/18 – Pressemitteilung 41 vom 24.05.2019

Wasch mir den Pelz…

Der Vermieter darf die Wohnung auch einer 92jährigen Mieterin zu Vorbereitung von Beseitigungsarbeiten der von ihr gerügten Mängel betreten lassen

Das Amtsgericht München verurteilte am 13.12.2018 die 92 jährige Mieterin, den beauftragten Handwerkern zur Maßaufnahme sowie zur Feststellung der erforderlichen Vorarbeiten zum Fensteraustausch nach vorheriger schriftlicher Ankündigung mit einer Frist von fünf Tagen montags bis freitags in der Zeit zwischen 09.00 Uhr bis 17.00 Uhr den Zutritt und den Aufenthalt zu gewähren und die Maßaufnahme der Fensterelemente sowie die Feststellung der erforderlichen Vorarbeiten zu dulden und nicht zu behindern.

Mit Mietvertrag vom 18.04.2005 mietete die Beklagte zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann die streitgegenständliche Drei-Einhalb-Zimmer-Wohnung von 100 qm in München-Arabellapark an. Der Kläger erbte die Wohnung und trat damit auf Vermieterseite in das bestehende Mietverhältnis ein.
Die Beklagte hatte bereits im November 2007 auf die Undichte der Fenster, die daraus resultierende erhebliche Schimmelbildung und Gesundheitsgefährdung hingewiesen und deswegen mit anwaltlicher Unterstützung in Absprache mit dem Vermieter die Mietzahlung ab 2013 um 15% gekürzt.

Der Kläger hatte die Beklagte im Juni 2018 davon informiert, dass nach längerem Entscheidungsprozess der zuständigen Eigentümerversammlung nun ein Austausch der Fenster anstehe und auf Verlangen die für die Dauer von schätzungsweise vier Tagen anstehenden Bauschritte vorgestellt: Asbesthaltige Fensterelemente müssten unter Anbringung einer Staubschutzwand demontiert, Heizkörper vorübergehend ausgebaut und Möbel und Küchenelemente bis zu einem Meter Abstand von einem dazu beauftragten Schreiner vorübergehend zurückgebaut werden. Die ihr für die Aufmaßarbeiten angebotenen Termine im September 2019 lehnte die Beklagte ab, da ihr zuvor die Übernahme von Hotelkosten bzw. Verpflegungs- und Reinigungskosten schriftlich zugesagt werden müssten.

Nach Auffassung des Klägers ist die Mängelbeseitigung nicht abhängig vom Alter der Mieterin, sondern vom Ausmaß des Mangels und der Massivität ihres Wunsches nach Beseitigung. Ohne Abklärung der erforderlichen Arbeiten könne die Mieterin noch keine Gegenforderung hinsichtlich Hotel, Verpflegung und Reinigung stellen. Die Beklagte sei noch sehr rüstig.

Die Beklagte ist der Meinung, dass mit ihr als ängstlicher gewordener Person anders als mit jungen Mietern umgegangen werden müsse. Sie verweigere sich nicht, wolle nur Sicherheit. In anderen Wohnungen sei man bei einer solchen Renovierung fast eine Woche ohne Küche gewesen. Ob das der heutige Umgang mit Mietern ihres Alters sei? Sie sei durch das Verhalten des Klägers mittlerweile gesundheitlich so angegriffen, dass sie an Auszug denke.

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab dem Kläger Recht.

„Gemäß § 555 a Absatz 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Gemäß § 555 a Absatz 2 BGB sind Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. (…) Eine besondere Form der Ankündigung ist im Rahmen des § 555 a BGB nicht vorgeschrieben. Auch eine mündliche Mitteilung hätte ausgereicht. Inhaltlich soll die Ankündigung die beabsichtigte Maßnahme zumindest grob nach Art und Umfang beschreiben. Entscheidend ist, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, die für ihn mit den Erhaltungsmaßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen zu beurteilen. Der Vermieter sollte mitteilen, wann die Arbeiten beginnen sollen und wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern werden. Die inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung sind hierbei nicht zu überspannen. (…) Vorliegend wird lediglich die Zutrittsgewährung für die Vorarbeiten zum Fensteraustausch verlangt. Vorbereitende Maßnahmen sind Teil der Maßnahmen nach § 555 a BGB. Auch 92-jährige Mieter müssen Erhaltungsmaßnahmen dulden, zumal hier eine Mängelrüge auch wegen undichter Fenster erfolgte.

(…) Die Beklagte darf die Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen auch nicht davon abhängig machen, ob sie eine Ersatzwohnung erhält und Mahlzeiten zur Verfügung gestellt werden. Im Übrigen geht es vorliegend auch nur um Termine zur Maßaufnahme und zur Feststellung eventueller Vorarbeiten.“

Urteil des Amtsgerichts München vom 13.12.2018, Aktenzeichen 418 C 18466/18

Das Urteil ist nach Zurücknahme der Berufung seit 18.04.2019 rechtskräftig

PM des AG München

Datenschutz im Idealfall: Die Daten des neuen Mieters beim Vermieter

Datenschutz war Angstthema überall, aber inzwischen etablieren sich überall notgedrungen Konzepte. In diesem Fall hier sucht der Vermieter (oder Verwalter) einen neuen Mieter.

Wie verhält er sich nach Datenschutzgesichtspunkten richtig und gut vorbereitet? Was darf er jetzt (noch) fragen (und aufschreiben)?

Das abgestufte Frageprinzip

Art 6 Abs, 1 lit b DSGVO

  1. Runde – kennenlernen eines allgemeinen Mietinteressenten für die Whg.
  • normale Identifikation, Anschrift und Name
  • Wohnberechtigungsschein ( nach Situation)
  • Sind Haustiere (Hund) vorhanden
  1. Runde engere Auswahl der Bewerber
  • Haben die Bewohner Kinder, wieviele Personen
  • Insolvenz, Räumungsklage
  • Nettoeinkommen
  • Beruf + Arbeitgeber

(auf keinen Fall, tabu, Fragen oder gar Aufzeichnungen zu)

  • Religion
  • Vorstrafen, Verfahren, Ermittlungen
  • Heirat, Schwangerschaft, Kinderwunsch
  • Mitgliedschaft, Verein, Partei, Sekte, Verband,
  • Dauer einer Beschäftigung
  • Kontaktdaten des vorherigen Vermieters
  1. Runde – konkreter Abschluss des Vertrages
  • Gehaltsabrechnung (teilgeschwärzt)
  • Bestätigung vom AG
  • Einkommenssteuerbescheid (geschwärzt)

Großes P: „Die Selbstauskunft der Schufa“

  • keine wirkliche Freiwilligkeit gegeben
  • insgesamt zu viele Daten für den Vermieter
  • Schwärzungen machen den Mieter immer verdächtig
  • Nur wenn der Mieter sie ungefragt und freiwillig mitbringt und vorlegt, dann aber nur hineinschauen, auf keinen Fall als Kopie mit zur Vermieterakte nehmen (schafft nur datenschutzrechtlichen Beweis eines Verstoßes gegen sich selbst)