Funkmast: LTE und 5G Standorte vermarkten

Was ist mein Funkmast – Standort wert?

Wir helfen mit Durchsicht der Gestattungs- und Pachtverträge zu Funkmasten und Funktürmen sowohl bei Altverträgen, die möglicherweise verlängert werden sollen (Annex-Ketten) oder auch bei Neuverträgen für Projekte die jetzt gerade erst entstehen.

Dabei werden wir in der Beratung häufiger gefragt, mit welcher Pacht aktuell gerechten werden darf.

Ein Funkturm, Funkmast auf Freiflächen wird vom Provider langfristig geplant. Geringere Laufzeiten lohnen für den Netzbetreiber kaum. Anders sieht es bei Sendeeinrichtungen auf Bestandsgebäuden aus. Aber auch hier ist das Interesse des Providers aus der Erfahrung eher eine langfristige Bindung.

Orientierungspunkt ist regelmäßig eine 30 jährige Laufzeit.

Für Standorte bei denen der Turm vom Vermieter „mitgebracht“ wird (z.B. Wassertürme, Schornsteine, Werbetürme) sieht es ggf. wieder anders aus. Für ältere Standorte sind, historisch bedingt, in der Regel höhere Preise vereinbart.

Verhandlungssache!

Details bleiben Verhandlungssache, wobei häufig 3.000,- pro Jahr für einen Neustandort als Verhandlungsbasis gesehen wird (Stand Herbst 2021, für LTE Mobilfunkturm).

Was gilt es noch zu beachten?

Aufgrund der langfristigen Bindung bestehen Chancen und Möglichkeiten. Gerade in Zeiten, in denen die Inflation steigt, ist eine vernünftige Absicherung der inflationsbedingten Kaufkraft in dem langfristigen Vertrag sinnvoll. Hier versuchen die Anbieter lediglich Möglichkeiten zu Vertragsverhandlungen zu schaffen. Es ist besseer einen einfachen und nahezu automatischen Anpassungsmechanismus zu etablieren. Solche Klauseln (Indexklausel) sind kompliziert und schnell unwirksam, weshalb professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden sollte.

Rückbau!

Ein weiteres Problemfeld sind die teils massiven Baumaßnahmen (Fundamentgestaltung durch Stahlbeton) die im Falle einer Beendigung des Vertragsverhältnisses oder einer anderweitigen Vermarktung der Fläche durchaus ein Problem darstellen können. Hier ist es wichtig darauf zu achten, dass eine wirksame Rückbauverpflichtung installiert wird. Idealerweise wird diese durch entsprechende finanziellen Sicherheitsmechanismen für Unwägbarkeiten in der Zukunft (Insolvenz des Betreibers) abgesichert.

Es gilt also einiges zu beachten, um langfristig kalkulierbares Einkommen zu generieren und unkalkulierbare Risiken oder Kaufkraftverfall entgegenzuwirken.

Bitte beachten Sie: Wir sind keine Vermittler oder Makler! Wir können Ihren Standort weder vorschlagen, noch anmelden oder diesen technisch bewerten.

Wir prüfen als Anwälte für Sie die vorgelegten Verträge und beraten hierzu.

Für Standortangebote setzen sie sich bitte mit den Standortbetreibern, sprich den Turminhabern in Verbindung. Das sind z.B. die Firmen Deutsche Funkturm GmbH (DFMG)Vantage Towers oder ATC, American Tower Corporation, ggf. die Firma MD7, Telefonica Deutschland. Deren Anschriften und Telefonkontakte finden Sie leicht im Internet.

Häufig werden Sie auch durch dritte Vermittler (sog. „Consultants“) angeschrieben, nur beispielhaft sei hier die Firma „Vorblick“ genannt oder „Whitespot“.

Erfahrungen aus 2019-2022 1.Q, Renditen, Preise, Wünsche, Sorgen

Preise, Renditen, Erfahrungen:

Ein Markt wird beherrscht von Angebot und Nachfrage.

Es ist durchaus verständlich, dass Provider oder reine Standortanbieter nun versuchen die Preise, die einst aus den 90er Jahren stammten, günstiger zu gestalten. Immerhin zahlen wir für Telefongespräche nicht mehr 30 oder 23 Pfennig. Aber gerade in 2022 sind nicht zuletzt durch Corona, Suezkanal und Ukraine-Krieg die Verbraucherpreise gestiegen und landwirtschaftliche Flächen im Außenbereich könnten ggf. insgesamt wertvoller werden, angesichts trockenerer Sommer und krisenbedingter Ernteausfälle.

Daher ist sicherlich die Diskussion entbrannt ob 3.000 pro Jahr als Maßstab für einen Funkstandort angemessen sind, denn beide Parteien rufen sich nun deutlicher gegenseitig zu

„es wird alles teurer!“

Es ist aber auch zu beobachten, dass bei 2.000,- EUR oder 1.500 EUR pro Jahr langsam eine „Interessensgrenze“ der zu beratenden Kunden, der Mandanten entsteht. Dann wird der Acker doch lieber wieder gesamt verpachtet, es sei zu viel Aufwand, zumal auch zahlreiche Exit-Möglichkeiten, bzw. Kündigungsmöglichkeiten für die Provider und Standortinhaber die Verträge so erscheinen lassen, dass man „lange haben will können“ (30 Jahre max. gesetzlich mögliche vertragliche Laufzeit), aber „zur Not, schnell weg sein darf“ (Standort rentiert sich nicht mehr, weil unwirtschaftlich).

Der geneigte Leser beachtet bitte, es geht hier um Standorte auf Landflächen, meist im Außenbereich.

Als weitere Überlegung sollte überprüft werden, ob der Standort schon „uralt“ ist, sprich aus den 90ern, dann ist er sicherlich voll abgeschrieben, doch auch dann ist die Frage, ob der Anbieter/Provider gerade jetzt Lust und Zeit hat, bei einem Rückbau das Fundament aus der Wiese zu graben. Für den Metallturm braucht er in diesen Tagen allerdings nur kurz einen Schrotthändler anrufen.

Bei selbst genehmigten Urlaub droht Kündigung.

Urlaub ohne die Genehmigung vom Arbeitgeber kann auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Arbeitgeber können mit berechtigten Gründen die Urlaubswünsche des Arbeitnehmers ablehnen. Sich dann über die Ablehnung hinwegzusetzen und eigenmächtig Urlaub zu machen berechtigten Arbeitgeber zur Kündigung. Unter Umständen kann sogar eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. So entschied zuletzt das Landesarbeitsgericht Mecklenburg-Vorpommern in seinem Urteil Aktenzeichen 5Sa 88/21.

Der Fall

Selbst ein „an sich“ guter Grund des Arbeitnehmers ändert an dieser Situation nicht zwangsläufig etwas. Im vorliegenden Fall wollte der Arbeitnehmer als Mitglied der Tarifkommission kurzfristig an einer Tarifverhandlung teilnehmen. Aufgrund der angespannten Personalsituation des Arbeitgebers, lehnte diese den kurzfristig beantragten Urlaub ab. Darüber setzte sich der als Busfahrer arbeitende Arbeitnehmer hinweg. Die Folge, die fristlose Kündigung. Das Gericht bestätigte, dass die fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung rechtens war. Man unterstellte dem Busfahrer, dass er sein rechtswidriges Handeln habe erkennen können.

Urlaubsgenehmigung in Textform

Dementsprechend sollte peinlich darauf geachtet werden, dass bei beantragten Urlaub vor Antritt desselben auch die Genehmigung des Arbeitgebers vorliegt. Diese sollte idealerweise in Textform, zumindest in einer E-Mail, vorliegen.

Besser beraten!

Liegen keine berechtigten Gründe vor und ist der Urlaub rechtzeitig beantragt, kann der Arbeitgeber die Urlaubswünsche des Arbeitnehmers nicht ignorieren. Für den Fall dass er gleichwohl den Urlaub nicht gewährt, kann man im Zweifel rechtliche Schritte einleiten. Eine gute Beratung, die von einer Rechtsschutzversicherung, die auch Arbeitsrecht abdeckt, übernommen wird, sollte in jedem Falle erfolgen, bevor man unüberlegt sich zu Schritten hinreißen lässt, die man später bereut.

Die Rechtsanwaltskosten trägt dann in vielen Fällen der Mieter.

In einer aktuellen Entscheidung des Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 21.07.2021, Aktenzeichen 15 C4 122/20, stellt das Gericht fest, dass Vermieter zu Recht mit der Kaution in Bezug auf ihre Rechtsanwaltskosten, ausgelöst durch die Kündigung des Mietverhältnisses, aufrechnen dürfen.

Hintergrund ist, dass Vermieter für die Kündigung des Mietvertrages auf die Dienste eines Rechtsanwaltes zugreifen dürfen um, zum Beispiel im Falle des Zahlungsverzuges, die Kündigung durch einen Rechtsanwalt prüfen und aussprechen zu lassen.

Ausnahme

Nur in Fällen, in denen Vermieter mit eigener Rechtsabteilung in einem klaren Fall die Kündigung nicht selbst bearbeiten würden, könnte unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht die Beurteilung der Rechtslage anders ausfallen.

Die Regel

Grundsätzlich dürfe der Vermieter, der regelmäßig als juristischer Laie anzusehen ist, die Kündigung, die mit weiteren Erklärungen, zum Beispiel dem Widerspruch gegen das Fortsetzen des Mietverhältnisses zu versehen sein muss, durch einen Rechtsanwalt ausführen zu lassen. Die Komplexität einer solchen Kündigung und die dabei zu beachtenden Schritte seien nicht ohne weiteres dem Vermieter als Laien über zu bürden. Die Rechtsanwaltskosten fallen dann zumeist dem Mieter zur Last

Für die Bank ist es selbstverständlich eine Vorfälligkeitsentschädigung zu fordern, wenn Kredite vorzeitig abgelöst werden. Auch Darlehensnehmer haben sich auf diese bittere Pille eingestellt. Doch das Zahlen einer Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht immer notwendig. So können tatsächlich viele Euros eingespart werden. Ein Urteil des europäischen Gerichtshofes ermöglicht den Ausweg.

Das Urteil

Nach Auffassung der europäischen Richter sind Banken verpflichtet im Kreditvertrag nicht nur die Methode nachvollziehbar mitzuteilen, nach der die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen ist (Entscheidung Aktenzeichen C 33/20, C 155/20 und C 187/20). Neben der Methode, müssen zur Berechnung der Entschädigung in einer konkreten und für einen Durchschnittsverbraucher leicht nachvollziehbaren Weise angegeben werden, was zur Berechnung der bei vorzeitiger Rückzahlung fälligen Entschädigung an Daten notwendig ist. Werden diese Informationen nicht angegeben, so verliert die Bank ihren Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Banken und Sparkassen betroffen

Auch wenn jeder Vertrag individuell zu prüfen ist, kann man bereits jetzt sagen: ein Großteil der Banken und Sparkassen sind von diesem Urteil betroffen. Namentlich trifft das auf Sparkassen, Volksbanken, Sparda-Banken, die Deutsche Bank, die Postbank, DSL und ING DiBa zu. Bei der Commerzbank wurde dies bereits gerichtlich festgestellt. Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied (17 U 810/19), dass Informationen in dem konkreten Fall in einem Vertrag der Commerzbank mangelhaft waren und sie die bereits vereinnahmt Vorfälligkeitsentschädigung in diesem Falle zurückzahlen musste.

Für wen gilt das Urteil

Wurde Ihre Immobilienfinanzierung vor März 2016 abgeschlossen, gilt das aktuelle EuGH Urteil nicht. In der Zeit von 2010-2016 kann aber in vielen Fällen der Kreditvertrag widerrufen werden, mit dem Ergebnis, dass das Darlehensverhältnis rückabgewickelt werden muss. Auch hier würde eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank – im Endeffekt – vermieden werden.

Besser beraten

Bei der Ablösung eines Darlehens gilt es mithin einiges zu beachten. Hier lohnt sich im Vorfeld sachkundige und unabhängige Beratung einzuholen.

Ein Schmerzensgeld ist pfändbar! Ja, leider! Es ist eine gewöhnliche und damit pfändbare Forderung, im Sinne der Vorschrift § 829 der Zivilprozessordnung.

Der mit dem Schmerzensgeld verbundene Auszahlungsanspruch gegenüber einem Schädiger oder einer Versicherung wird manchmal gepfändet.

Es wird dabei diesen Parteien verboten, das Schmerzensgeld an den Geschädigten zu zahlen, § 829 Absatz 1 Satz 1 Zivilprozessordnung.

Ob das Schmerzensgeld dabei aus Unfall, Straftat oder einem ärztlichen Behandlungsfehler stammt ist unerheblich.

Wer gerade eine Insolvenzverfahren durchläuft, muss leidvoll erfahren, dass „sein“ Schmerzensgeld nun auch mit zur sog. „Insolvenzmasse“ dazu gehört. Der Insolvenzverwalter behält das Geld von der Versicherung.

Das gilt die gesamte Wohlverhaltensphase entlang und der Schuldner hat dringend seine Auskunftspflichten zu beachten. Er muss an „seinem“ Insolvenzverfahren mitwirken, so will es § 97 der Insolvenzordnung. (Obliegenheitsverletzung gemäß § 290 Absatz 1 Nr. 5 InsO.)

Der Insolvenzverwalter (aber auch schon der Schuldenberater) gehören genau informiert, sonst droht irgendwann noch die Versagung der Restschuldbefreiung (§296 Abs. 1 S.1 InsO).

Dies kann nur durch Antrag eines einzigen Gläubigers geschehen.

Informieren Sie Ihren Insolvenzverwalter unbedingt vom (möglichen) Schmerzensgeldanspruch!

Problematisch ist meist, dass der Anspruch noch gar nicht anerkannt ist, die Parteien noch mit der Versicherung oder vor Gericht streiten oder streiten müssen.

Pressemitteilung des BGH: Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Ausgabejahr 2022
Erscheinungsdatum 12.01.2022

Nr. 004/2022

Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21

Der u.a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der COVID-19-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist.

Sachverhalt:

Die Beklagte hat von der Klägerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs gemietet. Aufgrund des sich im März 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) erließ das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt am 18. und am 20. März 2020 Allgemeinverfügungen, aufgrund derer die Beklagte ihr Textileinzelhandelsgeschäft im Mietobjekt vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung entrichtete die Beklagte für den Monat April 2020 keine Miete.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung der Miete für den Monat April 2020 in Höhe von 7.854,00 € verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die erstinstanzliche Entscheidung aufgehoben und die Beklagte – unter Abweisung der Klage im Übrigen – zur Zahlung von nur 3.720,09 € verurteilt. Infolge des Auftretens der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung auf Grundlage der Allgemeinverfügungen sei eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Vertrags dahin gebiete, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Auf die Revisionen der Klägerin, die nach wie vor die volle Miete verlangt, und der Beklagten, die ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache an dieses zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.

Die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsstörungsrechts, insbesondere des § 313 BGB zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, ist nicht durch die für die Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. September 2022 geltende Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Vorschrift nach ihrem eindeutigen Wortlaut und ihrem Gesetzeszweck allein eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters zum Ziel hat und nichts zur Höhe der geschuldeten Miete aussagt.

Die auf den Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums beruhende Betriebsschließung hat jedoch nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB geführt, weshalb das Oberlandesgericht zu Recht eine Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 BGB abgelehnt hat. Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Die mit der Schließungsanordnung verbundene Gebrauchsbeschränkung der Beklagten erfüllt diese Voraussetzung nicht. Die behördlich angeordnete Geschäftsschließung knüpft allein an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der die Gefahr einer verstärkten Verbreitung des SARS-CoV-2-Virus begünstigt und der aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt werden sollte. Durch die Allgemeinverfügung wird jedoch weder der Beklagten die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume im Übrigen noch der Klägerin tatsächlich oder rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stand daher trotz der Schließungsanordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung. Das Vorliegen eines Mangels i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt sich auch nicht aus dem im vorliegenden Fall vereinbarten Mietzweck der Räumlichkeiten zur „Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art, sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“. Die Beklagte konnte nicht davon ausgehen, dass die Klägerin mit der Vereinbarung des konkreten Mietzwecks eine unbedingte Einstandspflicht auch für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie übernehmen wollte.

Dem Mieter von gewerblich genutzten Räumen kann jedoch im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen. Dies hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt; seine Erwägungen zu einer möglichen Vertragsanpassung sind jedoch nicht frei von Rechtsfehlern.

Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie Geschäftsschließungen, Kontakt- und Zugangsbeschränkungen und der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 ist im vorliegenden Fall die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde. Diese Erwartung der Parteien wurde dadurch schwerwiegend gestört, dass die Beklagte aufgrund der zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erlassenen Allgemeinverfügungen ihr Geschäftslokal in der Zeit vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste. Dafür, dass bei einer zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie behördlich angeordneten Betriebsschließung die tatsächliche Voraussetzung des § 313 Abs. 1 Satz 1 BGB einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage erfüllt ist, spricht auch die neu geschaffene Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB. Danach wird vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.

Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB berechtigt jedoch noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters wie im vorliegenden Fall auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Denn die wirtschaftlichen Nachteile, die ein gewerblicher Mieter aufgrund einer pandemiebedingten Betriebsschließung erlitten hat, beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft betreiben zu können, mit dem Gewinne erwirtschaftet werden. Sie sind vielmehr Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann. Durch die COVID-19-Pandemie hat sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB). Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an dieses normative Tatbestandsmerkmal der Vorschrift nicht gerecht. Deshalb kommt die vom Oberlandesgericht vorgenommene Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht. Es bedarf vielmehr einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung, bei der zunächst von Bedeutung ist, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.

Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei können auch Leistungen einer ggf. einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben hingegen bei der gebotenen Abwägung außer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich. Schließlich sind bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.

Das Oberlandesgericht hat nach der Zurückverweisung nunmehr zu prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum für die Beklagte hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.

Vorinstanzen:

LG Chemnitz – 4 O 639/20 – Urteil vom 26. August 2020

OLG Dresden – 5 U 1782/20 – Urteil vom 24. Februar 2021

Die maßgeblichen Normen lauten wie folgt:

§ 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)

Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. […]

Art. 240 § 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB, in Kraft seit dem 31.12.2020)

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

§ 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. […]

Art. 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB, in Kraft seit dem 31.12.2020)

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. […]

Karlsruhe, den 12. Januar 2022

Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Einstellung des Gschäftsbetriebes der Sharewood Switzerland AG

Wir hatten bereits in den letzten Artikeln darüber berichtet, dass das Angebot der Sharewood Switzerland AG von der Staatsanwaltschaft Zürich abrupt eingestellt wurde. Der genaue Ermittlungsstand ist uns nicht bekannt. Es verhärten sich allerdings die Verdachtspunkte, dass das Anlagegeschäft der Sharewood ein großangelegter Betrug ist. Ob die Sharewood Switzerland AG zwischenzeitlich in Konkurs ist, konnte bis Redaktionsschluss nicht geklärt werden. Fest steht, dass die Aktiengesellschaft inzwischen ohne Führung ist. Sämtliche Vorstandsmitglieder  haben ihre Ämter niedergelegt. Betreffend Peter Möckli war dies bereits Anfang Oktober 2021 der Fall. Gleichwohl funktionierte die Maschinerie weiter und über die Server der Sharewood  wurden Anleger weiterhin mit automatisierten E-Mails besänftigt und in Sicherheit gewogen.

Ist Alles Geld verloren?

Fraglich ist nun, ob das eingesetzte Geld für die Anleger gänzlich verloren ist. Dies würde einen Totalverlust bedeuten. Regelmäßig, so auch im Fall der Sharewood, werden im Zuge der staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen Vermögenswerte sichergestellt. Diese können dann in einem sogenannten Privatklage oder Adhäsionsverfahren während des Strafverfahrens den Geschädigten von Vermögensdelikten zum Ausgleich ihrer eingetretenen Schäden anteilig zur Verfügung stehen. Hierfür ist es notwendig, sich am Strafverfahren als Privatkläger zu beteiligen.

Die hierzu bestehenden Regelungen in der Schweiz sind vergleichbar mit denen in Deutschland. Gleichwohl ist eine sachkundige Betreuung bei diesem Verfahren, dass sich – jedenfalls in Bezug auf die Verteilung der Gelder – auch noch über Jahre hinweg ziehen kann, angeraten.

Was ist zu tun?

Wir vertreten bereits eine Vielzahl von geprellten Anlegern. Wir bieten an, gegen eine Pauschalgebühr, die Ansprüche der Anleger im Verfahren in der Schweiz geltend zu machen. So haben auch Sie die Möglichkeit  von sichergestellten Geldern und Vermögenswerten zu profitieren und zumindest einen Teil Ihrer Anlage erstattet zu bekommen. Längst sind  noch nicht alle Anleger von der Staatsanwaltschaft erfasst worden. Eine Benachrichtigung von dort, wie es in vielen Fällen bereits erfolgte, ist daher nicht sichergestellt. Die Staatsanwaltschaft kann auch nur auf diejenigen Daten zurückgreifen, die noch ermittelbar sind. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Verantwortlichen für den Betrug bei der Sharewood Switzerland AG bereits im Vorfeld ihren Abgang gründlich geplant haben und das ihnen Mögliche dazu getan haben, Beweismittel zu vernichten.

Hier können wir Ihnen helfen, Ihre Rechte geltend zu machen.

Trennungskinder n steht zum neuen Jahr 2022 etwas mehr Unterhalt zu.

Die bekannte „Düsseldorfer Tabelle“ enthält dabei die Leitlinien für den Unterhaltsbedarf von Unterhaltsberechtigten, u.a. Trennungskindern.

Sie wird deutschlandweit herangezogen.

Die Erhöhungen halten sich zu 2022 sehr im Rahmen, sind teils bei unter einem Prozent angesiedelt.

Hier erhalten Sie die aktuelle „Düsseldorfer Tabelle“ 2022 [PDF]

 

Eigenbedarf? Nach Schulabschluss braucht ein Sohn keine Vier-Zimmer-Wohnung!

Eigenbedarf

Die gekündigten Mieter lebten in einer Vier-Zimmer-Wohnung, mit140 qm, bei 586 EUR Kaltmiete pro Monat.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist wegen Rechtsmissbrauchs unzulässig, wenn der geltend gemachte Wohnbedarf völlig überzogen ist.

AG Bonn, Urteil vom 08.06.2021 – 206 C 42/21

Das Gericht begründet dies damit, dass zur Begründung eines Eigenbedarfs i.S.v. § 573 Abs. 2 BGB und einem „Benötigen“ im Sinne dieser Vorschrift es nicht reicht, dass der Vermieter den Willen zur Nutzung hat.

Weit überhöhter Wohnungsbedarf!

So sah es auch das LG München I (Urteil vom 23.05.1990 – 14 S 25530/89), schon vor Jahren. Ein Sohn des Vermieters, Single, bekam die Vier-Zimmer Wohnung von ca. 117 qm nicht über eine Eigenbedarfsklage. Es lag weit überhöhter Wohnungsbedarf vor.

Liquidität aus dem selbst genutzten Eigenheim durch Teilverkauf

Aufgrund der aktuellen Immobiliensituation vermehren sich die Angebote von Vermittlungs- und Durchführungsdienstleister, die unter dem Stichwort Teilverkauf den Verkauf einer Immobilie und damit die Liquidierung des Immobilienvermögens in der Kombination mit einer weiteren Nutzungsmöglichkeit des Eigenheims anbieten.

Bei diesen Konstellationen wird die Immobilie an sich tatsächlich verkauft. Allein ein mannigfaltig ausstaltbares Nutzungsrecht verbleibt beim ursprünglichen Eigentümer.

Im Idealfall erhalten Sie liquide Mittel, zum Beispiel um das Haus instand zu halten oder zu Reisen oder den Lebensunterhalt mitzubestreiten, und können trotzdem in der angestammten Umgebung verbleiben und ihre Immobilie, geschützt durch ein rechtsicheres und lebenslanges Nutzungsrecht, auf der Basis von Nießbrauch oder Wohnungsrecht, weiterhin nutzen.

Für wen dies attraktiv und wirtschaftlich sinnvoll ist und wie die einzelnen vertraglichen Ausgestaltungen zu bewerten sind und worauf zu achten ist, sollten Interessierte durch einen darauf spezialisierten und erfahrenen Rechtsanwalt prüfen lassen.

Bei Fragen zu diesem Thema beraten wir Sie gerne.