Datenschutz im Idealfall: Die Daten des neuen Mieters beim Vermieter

Datenschutz war Angstthema überall, aber inzwischen etablieren sich überall notgedrungen Konzepte. In diesem Fall hier sucht der Vermieter (oder Verwalter) einen neuen Mieter.

Wie verhält er sich nach Datenschutzgesichtspunkten richtig und gut vorbereitet? Was darf er jetzt (noch) fragen (und aufschreiben)?

Das abgestufte Frageprinzip

Art 6 Abs, 1 lit b DSGVO

  1. Runde – kennenlernen eines allgemeinen Mietinteressenten für die Whg.
  • normale Identifikation, Anschrift und Name
  • Wohnberechtigungsschein ( nach Situation)
  • Sind Haustiere (Hund) vorhanden
  1. Runde engere Auswahl der Bewerber
  • Haben die Bewohner Kinder, wieviele Personen
  • Insolvenz, Räumungsklage
  • Nettoeinkommen
  • Beruf + Arbeitgeber

(auf keinen Fall, tabu, Fragen oder gar Aufzeichnungen zu)

  • Religion
  • Vorstrafen, Verfahren, Ermittlungen
  • Heirat, Schwangerschaft, Kinderwunsch
  • Mitgliedschaft, Verein, Partei, Sekte, Verband,
  • Dauer einer Beschäftigung
  • Kontaktdaten des vorherigen Vermieters
  1. Runde – konkreter Abschluss des Vertrages
  • Gehaltsabrechnung (teilgeschwärzt)
  • Bestätigung vom AG
  • Einkommenssteuerbescheid (geschwärzt)

Großes P: „Die Selbstauskunft der Schufa“

  • keine wirkliche Freiwilligkeit gegeben
  • insgesamt zu viele Daten für den Vermieter
  • Schwärzungen machen den Mieter immer verdächtig
  • Nur wenn der Mieter sie ungefragt und freiwillig mitbringt und vorlegt, dann aber nur hineinschauen, auf keinen Fall als Kopie mit zur Vermieterakte nehmen (schafft nur datenschutzrechtlichen Beweis eines Verstoßes gegen sich selbst)
Grelle Farben in der Wohnung und draußen stehen die Nachmieter in Schlangen….

Das Landgericht Berlin hat mal ein gutes Argument gefunden, in welchen Fällen, eine Rückgabe in bunten und ggf. grellen Farben in Ordnung sein könnte.

Die Anspruchsgrundlage für Vermieter ist hier regelmäßig §§ 280 Absatz 1, 241 Absatz 1, Absatz 2 BGB mit dem Grundsatz, dass eben solche grellen Farben potentielle Nachmieter abhalten würde, diese Wohnung zu übernehmen.

Was aber, wenn die Nachmieter draußen bereits Schlange stehen, weil Wohnungsnot herrscht. (Mietbegrenzungsverordnung, 556d BGB, Mangelgebiet).

Hier wäre sicherlich zu argumentieren, dass hier kein Pflichtverstoß vorliegt.

http://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2017/pressemitteilung.571110.php

[Mit Volltext als PDF]

Die Klägerin kann von dem Beklagten auch keinen Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB wegen des Zustands der Dekoration zum Zeitpunkt der Rückgabe verlangen.

Insoweit kann dahinstehen, ob entsprechende Ansprüche überhaupt bestehen, wenn die Schönheitsreparaturlast – wie hier – nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und die von ihm gewählte Dekoration damit bis zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung der Ausübung seines vertragsgemäßen Gebrauchs entsprach (vgl. Eisenschmid, WuM 2010, 459, 466). Denn selbst wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Rückführung der im Verlaufe der Mietzeit geänderten auf eine allgemein übliche Dekoration spätestens zum Zeitpunkt der Rückgabe bestünde, muss er eine von ihm geschaffene Dekoration allenfalls dann beseitigen, wenn diese von vielen Mietinteressenten üblicherweise nicht akzeptiert würde und einer baldigen Weitervermietung entgegen stünde (vgl. BGH, Urt. v. 6. November 2013 – VIII ZR 416/12, NJW 2014, 143, juris Tz. 18 f.). An diesen Voraussetzungen fehlt es hier:

Die Qualität und Formgebung der von dem Beklagten gewählten Dekoration wich bereits tatsächlich nicht in einem derartigen Umfang von der allgemein üblichen Dekoration einer Wohnung ab, dass Mietinteressenten von der Anmietung abgehalten worden wären. Hier kam hinzu, dass die Weitervermietung ohnehin nicht gefährdet war, da die Wohnung aufgrund der von der Klägerin ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in der Folge ohnehin von ihrem Sohn genutzt werden sollte und auch tatsächlich genutzt wurde. Davon abgesehen ist zumindest in den Gemeinden wie Berlin, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, bereits prima facie davon auszugehen, dass künftige Mietinteressenten die Mietsache selbst mit einer qualitativ unzureichenden oder unüblichen Dekoration umgehend anmieten würden.“

[unterstrichen durch Autor]

Wann immer getrennte Eheleute nicht im selben Land leben, kommt es juristisch,wegen der grenzüberschreitenden Fragestellungen zu Besonderheiten.

Eine Besonderheit ist, dass bei dem Unterhaltsanspruch die Verhältnisse des Unterhaltsschuldners in dem Land, in dem er lebt und arbeitet, zu berücksichtigen sind. Dies gilt sowohl beim Unterhaltsanspruch des getrennt lebenden Ehepartners, als auch beim Kindesunterhalt.

Umgekehrt spielen auch die Verhältnisse in dem Land, in dem die Anspruchsberechtigten leben, eine Rolle.

Eine komplizierte und zunächst trockene Materie. In den Händen des versierten Anwaltes kann ein Unterhaltsanspruch durch die richtige Anwendung der benannten Instrumente allerdings erheblich variieren.

So kann ein Unterhaltsberechtigter ohne Berücksichtigung des Kaufpreisausgleiches wertvollen Unterhalt liegen lassen, wenn die Verhältnisse unberücksichtigt bleiben. Umgekehrt kann ein Unterhaltsverpflichteter, der an  einen Trennungsunterhaltsberechtigten zahlt, der im Ausland lebt, in dem erheblich geringere Lebensunterhaltskosten bestehen, erhebliche Summen an Unterhalt einsparen.

Steht fest, dass durch die Grenzüberschreitung unterschiedliche Kaufkraft, also wie viel Waren und Dienstleistungen bekomme ich für mein Geld in dem jeweiligen Land, zu berücksichtigen ist, stellt sich die Frage, wie die Höhe des Unterhaltsanspruches zu ermitteln ist.

Dabei gibt das Gesetz vor, dass grundsätzlich sicherzustellen ist, dass der Unterhaltsschuldner  nach den Bedingungen in seinem Wohnland seinen Mindest- lebensstandard sicherstellen kann.

Das OLG Karlsruhe hält zu dieser Fragestellung in seinem Beschluß vom 5.8.2016, 5 UF 87/14 fest:

“Kindesunterhalt: Ermittlung der Leistungsfähigkeit eines in der Schweiz lebenden Unterhaltspflichtigen für das im Inland unterhaltsbedürftige Kind

Leitsätze

  1. Die von Eurostat herausgegebene Tabelle „Vergleichende Preisniveaus des Endverbrauchs der privaten Haushalte einschließlich indirekter Steuern“ enthält nur den Kaufkraftausgleich. Eine Währungsumrechnung ist ggfs. gesondert vorzunehmen (entgegen OLG Oldenburg Rn. 65).
  2. Die Leistungsfähigkeit eines im Ausland lebenden Unterhaltspflichtigen ist zu ermitteln, indem die auf deutsche Verhältnisse zugeschnittenen Mindestbedarfswerte auf die im Ausland geltende Kaufkraft umgerechnet werden.”

 

Man merkt, spätestens hier wird es kompliziert.

In dem zu entscheidenden Fall ging es darum, dass der Unterhaltsschuldner in der Schweiz lebte und die unterhaltsberechtigten Kinder in Deutschland. Das Gericht bestimmte, dass die Höhe des Unterhalts nach der Düsseldorfer Tabelle zu ermitteln ist. Bei der Ermittlung der Einkommensgruppe des im Ausland lebenden Unterhaltsschuldners ist dann zunächst die Kaufkraft des Einkommens in dem Land, in dem der Unterhaltsschuldner lebt, auf die Kaufkraft des Landes umzurechnen, in dem die Kinder leben. In diesem Fall war es Deutschland.

Zu beachten ist, dass die bloße Umrechnung der Währung nicht ausreicht. Gleichwohl ist die Währungsumrechnung nach der Kaufkraftangleichung vorzunehmen.

Das so um die Kaufkraft bereinigte Einkommen wird in die Einkommensgruppe der Düsseldorfer Tabelle eingruppiert. Danach bestimmt sich dann grundsätzlich der zu leistende Unterhalt.

Auch dem Unterhaltsschuldner ist in dem Land, in dem er lebt, sein (Mindest-) Lebensstandard zu wahren. Um diesen (Mindest-) Lebensstandard zu wahren, bleibt dem Unterhaltsschuldner ein Selbstbehalt. Dieser (Mindest-) Lebensstandard soll dem Unterhaltsschuldner mit dem ihm verbleibenden Einkommen unabhängig von den örtlichen Verhältnissen in seinem Land verbleiben. Entsprechend ist auch bei der Berechnung des Selbstbehaltes eine Kaufkraftanpassung an die Lebensverhältnisse im Wohnsitzland des Unterhaltsschuldners vorzunehmen.

 

Werkvertrag / Baurecht: OLG Düsseldorf, 04.11.2014 – I-21 U 23/14

Amtlicher Leitsatz:
Bei Mängeln, die das äußere Erscheinungsbild des gelieferten Werkes betreffen (optische Mängel) und mit denen keine Funktionsbeeinträchtigung einhergeht, ist im Rahmen der für den Unverhältnismäßigkeitseinwand nach § 635 Abs. 3 BGB erforderlichen Gesamtabwägung darauf abzustellen, ob der Auftraggeber ein nachvollziehbares (nicht nur unbedeutendes) Interesse an der (auch) optisch einwandfreien Herstellung des Werkes hat. Je höher dieses Leistungsinteresse des Bestellers an einem auch optisch makellosen Erscheinungsbild des bestellten Werkes ist, umso weniger kann der Werkunternehmer mit seinem Einwand aus § 635 Abs. 3 BGB gehört werden. Berührt der nur geringfügige Schönheitsfehler nur leicht das ästhetische Empfinden des Bestellers, ohne dass in objektivierbarer Form die „Wertschätzung“ gegenüber dem Werk beeinträchtigt wird, kann bei erheblichen Mängelbeseitigungsaufwendungen von Unverhältnismäßigkeit ausgegangen werden.
Die Kriterien, unter denen der Auftragnehmer das Nacherfüllungsbegehren des Auftraggebers unter Berufung auf den Unverhältnismäßigkeitseinwand gemäß § 635 Abs. 3 BGB ablehnen kann, finden auf einen mangelbedingten Schadensersatzanspruch nach §§ 634 Nr. 4, 636 BGB, der auf Erstattung der Beseitigungskosten gerichtet ist, Anwendung, sowie dann, wenn bei der Bemessung eines mangelbedingten Minderungsbetrages (§§ 634 Nr. 3, 638 BGB) auf die Kosten zur Mängelbeseitigung zurückgegriffen wird.
Zur Bedeutung des Verschuldens bei der Gesamtabwägung im Rahmen der Prüfung des Unverhältnismäßigkeitseinwandes; Vorsatz des Werkunternehmers schließt den Unverhältnismäßigkeitseinwand nicht generell aus.

Popcorn Time oder auch der Popcorn Hour Player sind in letzter Zeit wieder Ursache für anwaltliche Abmahnschreiben. Meist geht es wieder um teure internationale TV-Serien und Filme. Während es früher ein Programm, eine Software meist für den Windows-PC war, sind es heute Apps für Smartphone und Tablet, die zudem noch den Anschein erwecken, es handele sich um Streaming-Portale.

[Lesenswert: Kampf um Lichtbilder und Pressefotos]

tonspion und heise berichten über die Situation die lange erwartet wurde, Upload-Filter für Content, verknüpft mit Anwälten die losschlagen:

https://www.tonspion.de/news/eu-urheberrechtsreform-flickr-fuehrt-uploadfilter-ein

https://www.heise.de/newsticker/meldung/Upload-Filter-Flickr-und-Pixsy-bekaempfen-Bilderdiebstahl-im-Netz-4370040.html

 

Will ein Vermieter die Miete erhöhen, muss er zwei Grenzen kennen: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.

Bei Überschreitung dieser Grenzen muss der Mieter der Erhöhung nicht zustimmen.

Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch gar nicht erreicht ist. Das ist die gesetzlich vorgeschriebene Kappungsgrenze.

In fast 400 Städten und Gemeinden darf der Vermieter die Miete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen.

Die Bundesländer können durch eine Verordnung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken, sofern die Gefahr besteht, dass es nicht mehr genug Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gibt (§ 558 Abs. 3 BGB).

Davon haben die meisten Bundesländer inzwischen Gebrauch gemacht, so auch Hessen:

https://www.iv-mieterschutz.de/fileadmin/user_upload/Downloads/Bundestag_Bundesrat_Gesetze/GVBl-2014_226.pdf

Die niedrigeren Kappungsgrenzen gelten für alle Mieterhöhungen, die dem Mieter ab Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung zugegangen sind.

Regelung zum Gesellschaftsanteil in der Scheidung fehlt häufig.

Während sich in Gesellschaftsverträgen meist Regelungen finden, die das Ausscheiden eines Gesellschafters zu Lebzeiten oder bei Tod regeln und sogar die Rolle der Erben in einem solchen Fall antizipieren, finden sich regelmäßig keine Klauseln für den Fall einer Scheidung.

Viele solcher Verträge sehen vor, dass sich die einzelnen Gesellschafter verpflichten, im Falle einer Heirat oder bei bestehende Ehe einen Ehevertrag zu schließen, der das Gesellschaftsvermögen schont. Häufig jedoch werden solche Selbstverpflichtungen nicht ernst genommen.

Kontrolle und Auskunft

Hier würde oft schon eine bloße Kontrolle weiterhelfen. In einem solchen Fall hat jeder Gesellschafter gegenüber dem jeweils anderen Gesellschafter ein Auskunftsrecht über den Abschluss und den Inhalt eines solchen Vertrages, soweit es die Gesellschaft betrifft.

Stehen Gedanken über eine Trennung an, oder wird man mit diesem Ergebnis vom Partner überrascht gilt es, sich von einer qualifizierten Anwaltskanzlei beraten zu lassen, die interdisziplinär sowohl die wirtschaftsrechtlichen Zusammenhänge erfasst, als auch die familienrechtlichen Fragestellungen beantworten kann.

Selbst wenn konkret kein Anlass zur Sorge besteht, sollte man den Gesellschaftsvertrag dahingehend überprüfen, ob Regelungen in den Vertrag aufzunehmen sind, die regeln, was im Falle einer Scheidung geschehen soll.

Führen beispielsweise die Eheleute das Unternehmen gemeinsam, z.B. jeweils als Gesellschafter einer GmbH, sollte bereits im Gesellschaftsvertrag festgehalten werden, wie es im Falle einer Scheidung mit den Beteiligungen der Gesellschafter und deren Rolle in der Gesellschaft weitergehen soll.

Zu berücksichtigen ist, dass sich bezüglich der Gesellschaft an den Verhältnissen nach außen durch die Ehescheidung nichts ändert.

Aus eigenen Interessen und der Verantwortung gegenüber dem Unternehmen, seinen Mitarbeitern und deren Familien ist bei der Regelung einer Ehescheidung die gleiche Professionalität an den Tag zu legen, wie in anderen Fällen von existenziellen Bedeutung für das Unternehmen.

Je früher Sie sich beraten lassen, desto eher können Sie mit der Ausgangslage kreativ umgehen.

Ihr Ziel, eine – aus Unternehmenssicht – möglichst günstige Gestaltung des Ereignisses Scheidung eines oder mehrerer Gesellschafter.

 

Rechtsanwälte ZRWD.de

 

 

Der Goldstandard für Selbständige und Unternehmer ist: bereits vor der  Eheschließung einen Ehevertrag aufzusetzen. Was bei Familiendynastien in Unternehmen, ähnlich wie früher bei adligen Familien, gelebtes Prinzip ist, keine Heirat ohne Gütertrennung, bildet längst nicht die Regel ab.

Gerade für Startups gilt zu bedenken, dass Unternehmen im Laufe einer Ehe, mag sie 10 oder 20 Jahre dauern, erhebliche Wertsteigerungen erfahren können. Ohne eine Regelung muss bei einer Ehescheidung dem am Unternehmen nicht beteiligten Partner ein Zugewinnausgleich ausgezahlt werden, der leicht in Millionenhöhe resultieren kann. Dann ist bestensfalls das Unternehmen erheblich belastet, wenn nicht sogar in deutlicher Schieflage – oder die Insolvenz droht. Es gilt also – über den eigenen privaten Bereich hinaus – für das Unternehmen, die Mitarbeiter und deren Familien soziale Verantwortung zu übernehmen.

Wer keine strikte Gütertrennung möchte, kann bei der sogenannten modifizierten Zugewinngemeinschaft bestimmte Vermögenswerte aus dem für den Zugewinn maßgeblichen Vermögen ausnehmen. Jeweils können z.b. Unternehmen oder Gesellschaftsanteile an solchen ausgenommen werden und damit unberücksichtigt bleiben.

Kommt es zu einer Ehescheidung, führt diese gleichwohl zu einem Zugewinnausgleich. In einem solchen Fall würden aber die ausgenommenen Vermögenswerte nicht zu dem maßgeblichen Vermögen hinzugerechnet. Entsprechend geringer fällt der Zugewinnausgleich aus. Die Gefahr, dass der Gesellschaftsanteil oder das Unternehmen über Gebühr belastet werden, ist deutlich geringer.

Stehen Gedanken über eine Trennung an, oder wird man mit diesem Ergebnis vom Partner überrascht, gilt es, sich von einer qualifizierten Anwaltskanzlei beraten zu lassen, die interdisziplinär sowohl die wirtschaftsrechtlichen Zusammenhänge erfasst, als auch die im Vordergrund stehenden familienrechtlichen Fragestellungen beantworten kann.

Je früher eine Beratung erfolgt, desto eher kann mit der Ausgangslage kreativ umgegangen werden, mit dem Ziel, eine – aus Unternehmenssicht – möglichst günstige Gestaltung des Scheidungsverfahrens erfolgreich umsetzen zu können.

Fortbildungsbescheinigung FamR Beate Wypchol 2019 [PDF]