Von Streu-, Räum- und Verkehrssicherungspflichten für Mieter und Vermieter bei Eis, Schnee und feuchten Böden

Fußgänger können sich bei starken Schneefall oder Eisgefahr nicht immer darauf verlassen, dass auch tatsächlich gestreut ist. Die Gerichte geben einem Gestürzten der sich einen Fuß gebrochen hat auch schon mal eine Mitschuld von 50 %, wenn sie zur Ansicht gelangen, dass bei ordentlicher Würdigung der Wetterlage der gestürzte Passant seine Bewegungen hätte entsprechend anpassen müssen. OLG Jena, Az.: 4 U 646/04

Auch das LG Gießen ging im Jahre 2002 davon aus, dass jedenfalls in einem Bürogebäude auch mit einem gewischten und nassen Boden zu rechnen ist. (LG Gießen, NJW-RR 2002, 1388)

In diesem Zusammenhang sei der typischen gelbe Warnaufsteller / Kegel empfohlen als Hinweis.

In der Regel hat der Vermieter bzw. Eigentümer die Verantwortlichkeit für die Gehwegen und Zugänge zum Grundstück oder Haus. Die Hausverwaltung unterstützt dabei, die Aufgaben zu koordinieren.

Inzwischen wird oft ein professioneller Dienst oder Hausmeisterservice (Housekeeping) eingeschaltet, da viele Mietparteien zur Arbeit müssen und älteren Bewohnern eine Räumpflicht bei Eis und Schnee rechtlich teils nicht mehr übertragen werden kann (rechtlich umstritten und von Gerichten sehr unterschiedlich gewertet worden!)

Mieter können auch nur dann herangezogen werden, wenn dies entsprechend in ihren Mietverträgen geregelt wurde. Oft fehlen solche Klauseln und können nachträglich weder durch einen simplen Schneeräumplan (Einwurf eines Schneeräumplans reicht nicht um Pflichten zu übertragen, stellt nur Hinweis oder Bitte dar, OLG Hamm 21.12.2012, Az 9 U 38/12) oder eine nachträgliche Hausordnung (außer sie ist Bestandteil des Mietvertrages geworden) übertragen werden.

Der Vermieter muss hier sorgfältig prüfen ob er die Räumpflicht auch rechtlich wirksam abgewälzt hat und ob er versichert ist.

Stürze vor der Tür enden oft mit erheblichen Schmerzensgeldansprüchen.

Ist die Pflicht jedoch wirksam übertragen, so hat der Mieter die Streu- und Räumpflichten zu erfüllen, auch wenn er durch Beruf, Krankheit oder Urlaub abwesend ist.

Dabei bleibt aber der Vermieter immer in der Pflicht die Oberaufsicht zu führen, ob die Pflichten auf wahrgenommen werden und ordentlich ausgeführt werden. Obendrein hat der Vermieter der Hausgemeinschaft oder seinem Mieter die entsprechenden Arbeitsgeräte und Mittel zur Verfügung zu stellen um Eis und Schnee zu beseitigen (Salz (teilweise verboten), Granulat, Sand, Besen, Schaufel, Schneeschieber, etc.)

Im Übrigen treffen diese Pflichten im Rahmen einer Zwangsverwaltung eines Gebäudes dann den Zwangsverwalter! (OLG Hamm, WuM 2004, 675)

Stürzt jemand in Folge von Schnee- und Eisglätte, so steht im ggf. ein Schmerzensgeld zu, wobei auch eine Teilschuld oder ein Mitverschulden zu prüfen sind. Anspruchsgegner wird dann entweder der Mieter oder der Hauseigentümer sein.

Um den Anspruch aber überhaupt zu belegen, muss der Stürzende geltend machen, dass die Voraussetzungen für eine Verletzung eben dieser Streu-, Räum-, oder Verkehrssicherungspflicht überhaupt bestanden (BGH WuM 2009, Seite 241). Wiederum der Verpflichtete muss seinerseits nachweisen, dass der Stürzende auch eine Teilschuld hatte, bzw. muss nachweisen, dass seine Raumbemühungen vor der Tür zwecklos waren, weil bspw. zu viel Schnee fiel.

Zeitlich wird empfohlen auf die Gemeinde- und Ortssatzungen zu achten, andernfalls wird man wohl annehmen, das ab 7.00 Uhr an Werktagen und sonst ab 8-9.00 Uhr geräumt wird bis ca. 20.00h.

Die Gewegbreite von 1-1,5m wird empfohlen, wegen Kinderwagen, und Ausweichmöglichkeiten von Personen.

Salz ist in vielen Orten aus Umweltschutzgründen über die Satzungen verboten worden, trotzdem ist Salz stets in den Baumärkten zu kaufen, Sand, Granulate oder Asche werden empfohlen, auch wenn sich das Material bis in Büros und Wohnungen trägt. Ein Ordnungsgeld wegen Salzstreuens wird wohl noch selten verhängt.

Ungleichheiten und witterungsbedingte Schwankungen werden mit einer Schneekarte im Tagesrhythmus vermieden. Erst wer räumen musste soll die Karte weitergeben dürfen. Da dies immer schlechter funktioniert setzen Immobilienverwaltungen inzwischen oft auf professionelle Räumdienste, regeln dies gleich in den Mietverträgen mit und legen die Kosten um.

Ist jedoch dem Mieter per Mietvertrag die Pflicht auferlegt, die Straße von Schnee und Eis zu befreien, können die (zusätzlichen) Schneedienstkosten nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden.

Kanzlei Zorn Reich Wypchol Döring, Rechtsanwälte in Sozietät, Gießen

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