Grundsätzlich gehört die Gebäudereinigung zu den umlagefähigen Nebenkosten, wenn der Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung Bezug nimmt. In § 2 Nr. 9 BetriebskostenVO ist dies ausdrücklich geregelt.

Der Vermieter kann demnach die Kosten einer regelmäßigen Treppenreinigung in vielen Fällen umlegen. Der Umlagemaßstab ist dabei entweder im Mietvertrag geregelt, oder aber gem. der Vorschrift des § 556 a BGB pro Quadratmeter Wohnfläche (gerecht) umzulegen.

Die verwendeten Putzmittel, sprich Kosten für Seife und Wasser sollen dabei ebenfalls umlagefähig sein, nicht aber die Putzgeräte, sprich Wischer, Besen, Kehrblech oder Eimer, etc., wohl aber die Betriebskosten für Reinigungsmaschinen, jedoch wieder nicht mehr deren Reparatur.

Die Reinigung muss dabei auch „regelmäßig“ erfolgen, was wohl bedeuten darf wöchentlich, 14-tägig oder ggf. monatlich, je nach Nutzung und Bedarf. Eine zu häufige Reinigung, von bis zu 3x wöchentlich soll wieder gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, und damit unzulässig sein. Der Vermieter darf diesen übertriebenen Aufwand nicht in Rechnung stellen und umlegen.

Sind kurzfristige Bauarbeiten oder Umzüge im Haus oder tobt draußen der Herbst und Winter, können aber Ausnahmen gelten.

Eigentlich wird die Treppenhausreinigung traditionell auf die Mieter übertragen, diese werden im Mietvertrag oder aber in der dazugehörigen Hausordnung dazu verpflichtet, die Allgemeinräume, Keller, Dachböden und das Treppenhaus, „turnusmäßig“ zu putzen, oft mit eigenen Mitteln, da das einfacher ist. Die sog.  „Kehrwoche“ regelt dann ein „Reinigungsplan“. Ist der Mieter mal nicht daheim, braucht er sich nicht um eine Vertretung bemühen. Er kann die Reinigung nachholen. Erst ab einem ca. 2 wöchigen Urlaub oder anderer Abwesenheit muss er sich um Ersatz bemühen, oder die Nachbarn fragen. (Vgl. AG Dortmund, WM 1988, S. 54). Der Zeitpunkt, ab wann gereinigt wird, obliegt dem Mieter, der aber nicht zur „Unzeit“, also vor 7 Uhr oder nachts reinigen darf, wenn er andere beim Schlaf stört.

Kommt ein Mieter seiner Reinigungspflicht nicht mehr nach, kann der Vermieter nach erfolgter Abmahnung (Einforderung des mietvertraglichen Leistungsversprechens „Reinigung“ durch den Mieter) die Reinigung an Dritte übertragen.   Einseitig darf ein Vermieter die Reinigung einer Mietergemeinschaft nicht entreißen. Oft treffen Reinigungsangebote des Vermieters auf erhebliche Gegenwehr. Wenn eine tatsächliche Regelung, bzw. Vorgehensweise 3 Jahre lang toleriert wurde, können sich Mieter wohl nicht mehr mit Erfolg gegen eine externe Hausreinigung wehren.

Häufig werden Reinigungsarbeiten bei Neuvermietung an Dritte, bzw. Firmen übertragen. Studenten schlafen gerne aus, meint ein altes Klischee. Rentner können sich nicht mehr bücken. Familien haben Stress wegen der Kinder und Singles sind sowieso nie zu Hause. Alle gehen arbeiten und sind selten zuhause. Gleichzeitig steigen die Ansprüche an Hygiene und Ordnung im Haus.

Es sind auch Mischformen anzutreffen, bei denen die ursprünglichen „Alt-Mieter“ noch selber reinigen, nach „Kehrwoche“ und die neuen Mieter beispielsweise einen Reinigungsdienst in Anspruch nehmen, dessen Kosten dann anteilig auf diese „Neu-Mieter“ nach Quadratmeter umzulegen sind.

Oder Mieter haben sich zusammengeschlossen und wälzen die Pflicht ein Treppenhaus zu reinigen oder im Winter zu streuen selbst auf ein Drittunternehmen ab.

Hier kommen dann professionelle Reinigungs- und Putzkräfte ins Spiel. Die umlagefähigen Kosten für eine Reinigungskraft bestehen zumeist aus deren Lohnkosten. Bei Reinigungskräften die Angestellte des Vermieters sind zählen sowohl Lohn als auch Lohnnebenkosten hinzu (Vgl. LG Kiel, Zeitschrift WuM 1996, 632).

Auch die Leistungen des Vermieters finden Berücksichtigung. So sind die Eigenleistungen eines Vermieters gem. § 1 I 2 der BetriebskostenVO als Betriebskosten abzurechnen, sofern sie sich an einem üblichen Aufwand orientieren.   Ein Hausmeister wird – jedenfalls in der Position des Hausmeisters – das Haus nicht selbst reinigen, denn seine Kosten gelten durch die Nebenkostenumlage „Hausmeisterkosten“, (§ 2 Nr. 14 BetriebskostenVO 2004), als bezahlt und in dieser Umlage ist eine Reinigung oft nicht mit berechnet und hat dort auch nichts zu suchen.

Hier wird es für den Vermieter schwierig bis unmöglich weitere Kosten umzulegen.

 

Rechtsanwalt Dominic Döring aus Gießen berät im Wohnraum- und Gewerbemietrecht.

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