Der Erbe eines verstorbenen Mieters kann sich u.U. auf erbrechtliche Haftungsbefreiung berufen.

Zwar tritt der Erbe im Rahmen der Universalsukzession in die Stellung des Erblassers ein ( § 1922 BGB) und dies betrifft grundsätzlich auch das Mietverhältnis, also den bestehenden Mietvertrag (vgl. § 564 BGB). Eine persönliche Schuld wird durch § 564 BGB jedoch nicht begründet, sondern nur ein Rückabwicklungsweg aufgezeigt.

Wird der Erbe nun vom Vermieter wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis in Anspruch genommen, häufig sind dies Schadensersatz, ausstehende Mietzahlungen oder Schönheitsreparaturen, kann der Erbe die sog. „Dürftigkeitseinrede“ des § 1990 I BGB erheben.

Das setzt aber voraus, dass der Erbe innerhalb der Frist des § 564 S.2 BGB das Mietverhältnis des Erblassers, der verstorben war, auch gekündigt hat.

Dann kann der Erbe seine Haftung auf den Nachlass (der vielleicht nicht vorhanden ist, daher „Drüftigkeitseinrede“!) beschränken. Nun muss lediglich das Vermögen des Erblassers als Haftungsmasse herhalten

§ 564 S.1 BGB sieht eben keine persönliche Haftung des Erben (Erbenhaftung) vor.

So entschied es 2013 auch der Bundesgerichtshof, dort der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat.

BGH Urteil vom 23.01.2013, Aktenzeichen VIII ZR 68/12

Anders: Der Erbe versäumt den Mietvertrag innerhalb der Frist des § 564 S.2 BGB zu kündigen. Damit bringt er einen „Fortsetzungswillen zum Ausdruck und muss für die Forderungen aufkommen.

Für Erben bedeutet es, sich rasch einen Überblick zu verschaffen und ggf. zügig die ehemalige Mietwohnung des Erben zu kündigen. Hier besteht eine “Sonderkündigungsfrist“.

Für Vermieter und Verwalter bedeutet es, abzuwarten ob korrekt und fristgerecht gekündigt wird. Typischerweise erfahren diese Personen auch erst spät von diesen Umständen.

[Update:]
Im gewerblichen Mietrecht besteht das Sonderkündigungsrecht ebenfalls, jedoch nach der Vorschrift des § 580 BGB. Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters (häufig Geschäftsinhaber) ist die Kündigung auszusprechen. Für die Frist gilt dann noch § 580 a Abs. 2 BGB. Da häufig Sondervereinbarung in Mietverträgen geschlossen sind gilt es hier besonders auf den Mietvertrag oder gesonderte Individualvereinbarungen zu achten, sofern diese auffindbar sind in einer Erbsituation. Nicht immer entfalten diese Vereinbarungen Wirkung.
Es gilt auch hier rasch aber besonnen zu handeln. Auch im gewerblichen Bereich verbleibt eine Beschränkung der Haftung auf die Erbmasse, den Nachlass. Leider korrespondieren diese Vorschriften nicht mit dem Kaufmannsrecht, dem Handelsrecht, denn dem Erbe eines „Kaufmannes“ bleiben im Gegensatz zum Mietrecht ganze 3 Monate sich zu überlegen, ob er das Geschäft des Erblassers fortführen will oder es einstellt. 3 Monate sind u.U. aber auch sehr knapp um sich über Geschäftsverbindlichkeiten und Haftungsfragen zu informieren.

Im gewerblichen Mietrecht muss sich der Erbe noch schneller entscheiden – innerhalb eines Monats ab Kenntnis.

Rechtsanwalt Dominic Döring aus Gießen berät in mietrechtlichen Fragen.
Kanzlei ZRWD.de

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