Ein Urteil aus Gießen (Urt. v. 22.10.2015, Az.: 48 C 185/15) bestätigt nun, dass ein Vermieter nicht einfach tatsächliche Reparaturkosten in einer Wohnung soweit reduzieren darf, dass sie dadurch wieder unter eine im Mietvertrag vereinbarte Grenze (in diesem Fall 77,- EUR) passen.

Beispiel: Reparatur von Klingel oder Wasserhahn kostet insgesamt 84,- EUR, das sind Gegenstände die dem häufigen unmittelbaren Zugrifff des Mieters unterliegen, im Mietvertrag ist in der sog. „Kleinreparatur – Klausel“ mit dem Mieter aber eine Grenze von 80,- EUR vereinbart. Die Grenze wird nur um 4,- EUR überschritten. Der Vermieter muss dennoch die Kosten übernehmen.

Die Klausel im vorliegenden Fall lautete sinngemäß auch, dass „zur Zeit eine Grenze von 77,- EUR“ vereinbart wurde. Damit ist aber keine Gleitklausel oder Indexklausel entstanden, die sich selbst anpassen kann oder einseitig angepasst werden darf, so das Gericht in Gießen.

Fazit: Der Verzicht auf die Mehrwertsteueranteil oder die nachträgliche, künstliche Reduzierung von Kleinreparaturkosten um einen Betrag, um damit abrechnen zu können führt regelmäßig nicht zu Ziel, dass der Vermieter anstrebt.

Tip für Vermieter: Eine solche Reparatur Klausel im Mietvertrag sollte eine Grenze von 100,- EUR (für eine Einzelreparatur) zzgl der Mehrwertsteuer jedenfalls nicht überschreiten. Gleichzeitig sollte auch eine Jahresobergrenze (mehrere Reparaturfälle) nicht fehlen. Diese sollte als Höchstgrenze für die jährliche Kostenlast insgesamt 8 % der Jahresnettokaltmiete nicht überschreiten.