Renovierungspflicht in der Wohnung 2020?

Alles auf Neustart? Klausel kaputt – Vermieter war dran (es war einmal)

Der BGH entschied zum Mietrecht zwei wesentliche Punkte. Knapp erklärt: wenn eine Renovierungsklausel in einem Mietvertrag unwirksam/ungültig war galt wieder das Gesetz. § 535 I 2 BGB besagt, der Vermieter war dran. Außerdem musst eine „unrenovierte“ Wohnung nicht zu einer renovierten gemacht werden. Wer unrenoviert bekam gab unrenoviert zurück – als Grundsatz.

Nun hat der BGH aber in VIII ZR 163/18 (Urteil vom 08.07.2020) etwas anderes entschieden.

1.) Erstes Problem:

Wir stellen uns kurz folgenden Fall vor, eine Wohnung wird im recht durchschnittlichen, leicht verwohnten Zustand vermietet, sprich „unrenoviert“. Das ist quasi vereinbarter Status zwischen den Mietparteien.
Wir unterstellen weiterhin: Die Mietvertragsklausel zur Renovierung ist weiterhin kaputt, unwirksam, oder es besteht keine. Der Vermieter bleibt auf der Renovierungspflicht kleben. Es gilt § 535 I 2 BGB.
Dann würde jetzt der Mieter durch die Renovierung des Vermieters eine ggf. wesentlich höherwertige Wohnung erhalten als zuvor. Der BGH sieht hier erstmals aus § 242 BGB (Treu und Glauben) eine Ungerechtigkeit und beteiligt den Mieter anteilig, von der Grundidee zu 50% also hälftig.

Hatten sich nun einige Jahre Mieter gefreut, wenn alte Renovierungsklausel ungültig waren und aus dem Vertrag herausfielen und das Gesetz wieder galt – ist es nun wieder fast umgekehrt.

Der Streit um die Höhe der Beteiligung ist vorprogrammiert, schon aus einem bestimmten Grund.

Der Vermieter kann bei fehlerhafter Klausel oder aber Nicht-Regelung im Mietvertrag renovieren (lassen) und den Mieter unter Zugzwang bringen. Der Mieter hat es nicht mehr alleine in der Hand, wann er sich zu 50 % an gefühlt unkalkulierten Kosten beteiligen muss (Ankündigungspflicht bleibt bestehen)

Der Mieter hat die Renovierung grundsätzlich zu dulden. § 555a I BGB bestimmt das. Er muss „dulden“. Natürlich sprechen wir nicht von einer Renovierung jedes halbe Jahr

2.) Zweites Problem

Drasdo (RA Michael Drasdo, Neuss, in NJW-Spezial Heft 20,2020, Seite 611) beschreibt ganz aktuell noch eine weitere – wie ich finde verblüffende – Falle in der sich der Mieter wiederfinden könnte, den ich nach meiner Interpretation hier bewusst simpel versuche wiederzugeben:

Irgendwann wird halt aus „unrenoviert“, „abgenutzt“ und „verwohnt“ und irgendwann dadurch ggf. ein „Mangel der Mietsache“. Einen Mangel der Mietsache hat der Mieter rasch anzuzeigen.
Beschwert sich der Mieter jetzt „zu früh“ über diesen Zustand, könnte ein Anspruch auf Renovierung gegen den Vermieter scheitern. Es ist halt noch zu früh, die mögliche Klage geht verloren – Kosten beim Mieter.
Beschwert sich der Mieter „zu spät“ (vielleicht hat er zusätzlich Sorge vor bis zu 50prozentiger Beteiligung an erheblichen Handwerkerkosten), dann muss er ggf. dem Vermieter die Schäden ersetzen die aus dem „gammeln lassen“ (§ 536 c II BGB) ersetzen – schlechtesten Falls alle Kosten beim Mieter.

Sachverständigengutachten sind teuer.

Immer weniger Menschen verfügen über eine geeignete Rechtsschutzversicherung.

Die einvernehmlichen Lösung („Der Deal“) mit dem Vermieter bleibt das Gebot der Stunde.

Rechtsanwälte ZRWD beraten sowohl Mieter als auch Vermieter in Sachen Renovierungspflichten.