Komm wir werfen unser Geld zusammen und kaufen / bauen ein Haus zur Absicherung und Vorsorge fürs Alter.

Lässt man die typische Erben- bzw. Gütergemeinschaft und die Wohnungseigentumsgesellschaften mal gedanklich heraus, bleibt eines besondere Form übrig, die in letzter Zeit die Anwaltschaft zunehmend in der Beratung beschäftigt:

Die Bruchteilsgemeinschaft (§§ 903, 741, 1008 ff. BGB)

Es sind inzwischen längst nicht nur Eheleute, die heute gemeinsam in Immobilien investieren. Ob befreundete Familien, Großfamilien oder unverheiratete Paare, immer mehr entscheiden sich inzwischen für den gemeinsamen Immobilienerwerb.

Beispiele:

Eine bestehende Erbengemeinschaft kauft ein Grundstück und baut darauf ein neues Haus, eine Großfamilie baut / saniert gemeinsam ein Mehrfamilienhaus.

Vielfach bringen die Parteien und Partner einiges an Eigenkapital nebst ihre Arbeitskraft ein. Zur Baufinanzierung werden Kredite abgeschlossen.

Das kann viele Vorteile bieten. So fallen weniger Kosten in der Bewirtschaftung, der Pflege und Instandhaltung des Gebäudes an, die Anschaffungs- oder Baukosten sind niedriger als bei einem getrennten Immobilienkauf.

Gerade in Zeiten von aktuell stark erhöhten Immobilienpreisen ein zentrales Thema.

Die juristischen Vorschriften zu dieser Gemeinschaftsform (keine Gesellschaft) sind etwas versteckt, genauer aufgeteilt in den Bereichen der sog. „Gemeinschaft“ (§ 741 ff. BGB), der Eigentumsregeln (§ 903 ff. BGB) und den Regelungen im BGB zu Bruchteilen ( § 1008 ff. BGB). Dazu ist eine Bruchteilsgemeinschaft immer im Grundbuch vermerkt mit den Namen der Miteigentümer. (dort, Abteilung I).

Hier bilden die Miteigentümer die sog. Bruchteilsgemeinschaft. Die Immobilie oder das Grundstück gehört dabei jedem einzelnen zu Bruchteilen (z.B. 1/3tel, oder 33,3%). Sollte nichts besonderes bestimmt sein, kann von gleichen Anteilen ausgegangen werden und der Aufteilungsschlüssel entspricht der Zahl der Eigentümer. Man nennt diesen Anteil daher „ideell“ (anders als im WEG-Recht, bei Wohnungseigetümergemeinschaften, wo Wohnungen als Einheiten gewollt trennbar sind). Die Immobilien kann nicht geteilt werden, der eigene Anteil ist nicht greifbar oder unterscheidbar. Lediglich der „ideelle“ Miteigentumsanteil kann unabhängig verkauft werden. Doch lange war diese Möglichkeit nicht von praktischer Bedeutung, denn in der Praxis gab es dafür in der Vergangenheit keinen Markt.

Aber wir haben doch eine Regelung getroffen.

In vielen Fällen haben Familien gleichwohl intern mündlich oder vertraglich geregelt, wer welchem Teil des Gebäudes benutzen und bewohnen soll;  oder , sollte das Bruchteilseigentum vermietet oder verpachtet sein, wie der Gewinn aus der Immobilie zu verteilen ist. Am „Eigentum“ ändert das allerdings nichts.

Ärger, Trennung, Lebensplanung, Schicksal

Juristischer Ärger droht hier vor allem, wenn das Schicksal einen der Eigentümer trifft. Z.B. wenn ein Eigentümer stirbt, einem Eigentümer Pfändungen oder gar die Insolvenz droht, Kredite platzen, oder Streit die Bruchteilseigentümer trennt, z.B. über Eigenleistungen, Unterhalt und Instandsetzungskosten.

Es kann aber auch sein, dass ein Eigentümer sein Kapital in ein neues Projekt stecken möchte. Allerdings ist e nicht so leicht das Bruchteilseigentum zu liquidieren. Warum?

Der betroffene Bruchteils- oder Miteigentümer steht häufig vor dem Dilemma, seinen Anteil herauslösen zu müssen, aber keiner der weiteren Mit- oder Bruchteilseigentümer kann oder will so viel Geld aufbringen den „frei“ werdenden Anteil zu einem aktuellen Marktpreis zu übernehmen. Manchmal steht auch die eigene Lebensplanung einfach im Weg oder das Geld ist anderweitig gebunden. Keiner hat die Möglichkeit das Gebäude allein für sich zu kaufen.

So bleibt oft nur eine einvernehmliche Lösung, bei der die Immobilie insgesamt „freihändig“ gemeinsam verkauft wird (selten, alle sind sich einig) oder es kommt zu einer „härteren“ Vermarktungsidee, der Teilungsversteigerung, einer Form der Zwangsversteigerung.

Der betroffene Miteigentumsinhaber bietet die gesamte Immobilie per Antrag bei Gericht insgesamt zur Versteigerung an. (Antrag auf Teilungsversteigerung)

Im anschließenden Teilungsversteigerungsverfahren vor Gericht wird die Immobilie als Ganzes veräußert. D. h. die Immobilie hat nach dem Teilungsversteigerungsverfahren insgesamt einen neuen Eigentümer, oder auch wieder mehrere andere.

Der Erlös wird dazu anschließend aufgeteilt.

Lesen Sie hierzu auch: https://www.anwaelte-giessen.de/blog/2021/07/05/wie-bekomme-ich-meinen-miteigentumsanteil-verkauft-teilungsversteigerung/

Rechtsanwälte Dominic Döring und Jörg Reich von ZRWD beraten zu diesem Thema.