Wer für sich eine bereits vermietete Immobilie kaufen will, ist gut beraten sich umgehend den aktuellen Mietvertrag vorlegen zu lassen (und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 5 Jahre).
Der Käufer einer Mietwohnung tritt per § 566 BGB in das bereits bestehende Mietverhältnis ein und setzt es mit dem Mieter fort. Besondere Vorsicht ist in diesem Zusammenhang auch bei einer Eigenbedarfskündigung geboten. Dem Verkäufer einer solchen Mietwohnung steht ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nämlich nicht mehr zu, da durch den Verkauf sein eigener Bedarf entfallen ist. Andererseits ist der Käufer erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch Eigentümer und tritt in das Mietverhältnis ein.(In diesem Zusammenhang muss der Notar auch klären an wen ab wann genau Miete zu zahlen ist). Ein Käufer kann dann erst nach Eintragung ins Grundbuch sich wirksam auf Eigenbedarf berufen – vorher nicht (Zeitraum beachten!).
Besondere Vorsicht ist auch geboten in einer besonderen Konstellation. War die Wohnung, bevor sie eine Eigentumswohnung wurde, ggf. schon vermietet, kann dem Mieter ein sog. „Vorkaufsrecht“ zustehen. Ein Notar muss dieses Vorkaufsrecht dringend beachten. In diesem Zusammenhang sind auch der Energiepass der Wohnung und die hinterlegte Kaution vom Mieter zu beachten, die auf den neuen Eigentümer übergehen sollte.
Besonders ärgerlich: Der Mietvertrag zum Mieter enthält einen umfangreichen Ausschluss der Rechte des Vermieters, z.B. wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Denn diese vertragliche Vereinbarung gilt auch gegenüber dem neuen Eigentümer.
Zwar gibt es kritische Rechtssprechung durch das AG Hamburg-Altona, AZ 315 A C 204/09, dass ein formularmäßiger und einseitiger Ausschluss dieser Rechte unwirksam sein kann, weil er den Vermieter ohne Ausgleich unangemessen benachteiligt und der Vermieter dann doch wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Aber diese Rechtsansicht lässt sich sicherlich nicht an allen Gerichten überzeugend durchsetzen.

Andere Gerichte können dies anders beurteilen, daher ist beim Kauf einer Eigentumswohnung höchste Vorsicht geboten.