Vertrag ausgelaufen: Lager- und Industriehalle seit Jahren ohne gültigen Mietvertrag „vermietet“, „benutzt” und ordentlich „bezahlt”.

Besteht ein faktisches Mietverhältnis? Zu welchen Konditionen?

Ein ursprünglich auf mehrere Jahre befristet abgeschlossener Gewerbemietvertrag braucht und kann auch nicht einfach ordentlich gekündigt zu werden. Er endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Festmietzeit. In diesem Fall war das bereits 2012. Die „ordentliche“ Kündigung war während der Vertragslaufzeit per Mietvertrag ausgeschlossen (Ausnahme natürlich: Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund).

Eine Verlängerungsoption war nicht gewählt, bzw. im Mietvertrag (in unserem Fall) nicht vorgesehen.

Jetzt zog der Mieter aber nicht aus, sondern zahlte weiterhin seinen Mietzins und alle waren (zunächst) zufrieden.

Was gilt in Zukunft? Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf des befristeten Hallen – Mietvertrages

Das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, I-24 U 189/05) in einer Entscheidung dazu:
Zieht ein Mieter nach Ablauf eines Mietverhältnisses nicht aus, sondern zahlt die Miete in voller Höhe weiter und nimmt der Vermieter dieses Verhalten hin, so besteht zwischen ihnen nicht nur ein faktisches Nutzungsverhältnis. Nach Ansicht des OLG Düsseldorf bleibt in einem solchen Fall das bisherige Mietverhältnis bestehen, jedenfalls besteht ein neuer Mietvertrag zu den bisherigen Vertragsbedingungen.

Wichtig: Es finden die gesetzlichen Kündigungsfristen Berücksichtigung.
Der Mieter kann also nicht einfach ausziehen und die Mietzahlung einstellen, er muss den „neuen Mietvertrag“ erst ordentlich beenden, durch eine Kündigung und solange auch die Miete weiterzahlen. Ebenso der Vermieter. Er wird ebenfalls die Fristen einer ordentlichen Kündigung einhalten müssen, wenn er nun kündigen mag.
Ordentlich zu kündigen meint damit die gesetztliche Kündigungsfrist einzuhalten und diese ist im gewerblichen Mietrecht gemäß der Vorschrift § 580a II BGB sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Hierzu muss die (schriftliche) Kündigung der anderen Vertragspartei spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugehen.

Beispiel: Ein Mietverhältnis soll zum Jahresende enden, (31. Dezember), dann muss die Kündigung den jeweils anderen Vertragspartner spätestens zu, 3. Juli des Jahres zugehen.

Hinweis: Dieser Artikel stellt nur eine bestimmte rechtliche Konstellation dar. Es muss immer der rechtliche Einzelfall geprüft werden, gerade auch im Hinblick auf den zuvor gültigen Mietvertrag, Nebenabreden und dem tatsächlichen Verhalten der Mietparteien.

Eine elegante Alternative kann auch ein Miet- Aufhebungsvertrag darstellen, in dem die Parteien für die Zukunft mehr regeln können, als mit einer simplen Kündigung. Soll das Mietverhältnis fortgesetzt werden, bleibt den Parteien natürlich die Verhandlung über einen neuen Mietvertrag.